УСТАНОВЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ: ПРОБЛЕМЫ НОРМАТИВНО-ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ

№73-1,

Юридические науки

В данной статье анализируются некоторые аспекты правового регулирования и установления кадастровой стоимости земель населенных пунктов.

Похожие материалы

Земельное законодательство Российской Федерации в качестве одного из принципов правового регулирования декларирует принцип платности использования земли (пп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Платность землепользования выражена федеральным законодателем в установлении платежей за землю посредством взимания земельного налога и арендной платы, что непосредственно предусмотрено ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Для исчисления земельного налога и заключения договоров аренды земель поселений, находящихся в собственности Российской Федерации, в силу прямого указания п. 1 ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации, п. 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582 [3], подлежит установлению кадастровая стоимость земли.

При этом вышеназванные правовые акты норм, регулирующих порядок установления кадастровой стоимости земли, не содержат, отсылая правоприменителей к земельному законодательству России.

Кадастровой оценке земель без дифференциации на их целевое назначение Земельный кодекс Российской Федерации отводит одну статью.

Согласно п. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 данной статьи.

Пункт 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка определяется в процентах от его рыночной стоимости.

При этом рыночная стоимость, как про- писал федеральный законодатель в п. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Таким образом, системное толкование ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации позволяет заключить, что закон предусматривает два способа установления кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения:

1) по результатам государственной кадастровой оценки земель, порядок проведения которой устанавливается Правительством Российской Федерации;

2) в процентном отношении от рыночной стоимости земельного участка.

Федеральный законодатель, наделяя полномочиями по установлению правил и порядка проведения государственной кадастровой оценки земель Правительство Российской Федерации, не установил высшему органу исполнительной власти России каких бы то ни было направлений данной деятельности, основополагающих её принципов, равно как и оставил без определения кадастровую стоимость земли как правовое понятие, что не может быть оценено как должное исполнение законодательным органом власти возложенных на него функций.

В рамках предоставленных законом полномочий Правительство Российской Федерации Постановлением от 8 апреля 2000 г. № 316 утвердило Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

Нормативное содержание Правил государственной кадастровой оценки земель, в части земель населенных пунктов, сводится к установлению периодичности проведения оценки (не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года), необходимости оценочного зонирования территории однородных по целевому назначению, ввиду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков и использованию в ходе оценки методов массовой оценки недвижимости.

В п. 11 Правил государственной кадастровой оценки земель Правительство Российской Федерации установило, что методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для её проведения, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.

Правила государственной кадастровой оценки земель не отвечают на один из самых главных вопросов, возникновение которого в умах собственников и пользователей земель, совершенно обоснованное, необходимо заметить, явилось причиной оспаривания в судах судебной системы России результатов кадастровых оценок в различных регионах по всей России: каков механизм (формула) расчета кадастровой стоимости земель населенных пунктов.

Правила государственной кадастровой оценки земель в части одного из важнейших вопросов оценки земли имеют отсылочный характер к другому нормативному документу, подлежащему разработке и утверждению субъектом, не названном Земельным кодексом Российской Федерации в качестве уполномоченного.

Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15 февраля 2007 г. № 39 утверждены Методические указания по оценке земель населенных пунктов.

Методические указания по оценке земель населенных пунктов определяют правила об установлении кадастровой стоимости земель населенных пунктов в разрезе 16 видов разрешенного использования, указывают на механизмы расчета кадастровой стоимости (в зависимости от вида разрешенного использования тремя способами: путем подстановки значений факторов стоимости земельных участков в статистическую модель расчета кадастровой стоимости или умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на площадь земельного участка; путем индивидуальной оценки рыночной стоимости; путем умножения минимального для данного населенного пункта значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель на площадь земельных участков).

При этом Методические указания по оценке земель населенных пунктов, не регламентирующие по сути Правила государственной кадастровой оценки земель, а дополняющие данный акт Правительства России, также не дают ясного ответа на вопрос, каким образом должна быть установлена кадастровая стоимость земли. В первую очередь определяется некий состав факторов стоимости земельных участков (перечень данных факторов не утвержден и, предполагается, обусловлен субъективной позицией оценщика) и осуществляется сбор сведений о значениях факторов стоимости (перечень источников сведений является открытым), а затем на основе указанных факторов строится некоторая статистическая модель расчета кадастровой стоимости (понятие статистической модели и их возможные виды нормативным документом не определены).

Оценивая содержание Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель, являющихся по сути основным документом, регулирующим методику расчета кадастровой стоимости, не представляется возможным установить прозрачность схемы расчета кадастровой стоимости и элементов, её составляющих.

Относительно второго способа установления кадастровой стоимости земли хотелось бы отметить следующее.

В практике судов нередко встречаются случаи, когда правообладатели земельных участков при оспаривании в суде установленного по результатам проведения государственной кадастровой оценки размера кадастровой стоимости, необоснованно завышенного, по их мнению, представляют отчет независимого оценщика об определении рыночной стоимости объекта недвижимости и заявляют требование об определении кадастровой стоимости, исходя из той, что отражена в данном документе.

Правовое регулирование спорных правоотношений, а вернее сказать, его отсутствие, не позволяет судам удовлетворять заявленные требования.

Так, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в постановлении от 16 сентября 2009 г. по делу № А32-3251/ 2008-58/54, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 10 ноября 2009 г. по делу № А21-3868/2009 указали, что рыночная стоимость, представленная отчетами независимого оценщика, применена быть не может, поскольку нормативные акты в развитие положений п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации не приняты и в законодательстве Российской Федерации не определен процент, который составляет кадастровая стоимость от рыночной.

Таким образом, требования собственников, владельцев и пользователей земельных участков о применении п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости объектов, используемых на том или ином законном основании, удовлетворены быть не могут в силу того, что федеральным законодателем не приняты положения в развитие данной нормы.

Во-первых, как правомерно указали вышеназванные судебные инстанции, п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Феде- рации не содержит указания на конкретный процент рыночной стоимости земли, который подлежит применению при определении кадастровой. Судебные инстанции системы судопроизводства Российской Федерации при возникновении спора не вправе самостоятельно устанавливать данный процент и произвольно рассчитывать кадастровую стоимость конкретного объекта.

Полагаем, что отсутствие в анализируемой правовой норме необходимых для её реализации положений объясняется тем, что кадастровая и рыночная стоимости имеют различные методики расчета, в связи с чем выразить количественно одну через другую, установить математическое (процентное) соотношение первой от второй чрезвычайно сложно.

Однако федеральный законодатель при разработке и принятии Земельного кодекса Российской Федерации, избирая данный способ, непростой в исполнении, должен был обеспечить возможность реализации прописанного законом, а не устанавливать по сути «неработающую» правовую норму, какой является п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации вот уже на протяжении восьми лет.

Во-вторых, само по себе закрепление на законодательном уровне процента, подлежащего применению при расчете кадастровой стоимости от величины рыночной стоимости, не снимет проблему применения п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку данная норма не предусматривает ни порядка её реализации, ни уполномоченных на то субъектов.

Рыночная стоимость земельных участков, как предписывает п. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» был принят до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации и специфики оценки земель применительно к п. 3 ст. 66 не содержит.

Законопроект предусматривает создание специальной комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Комиссии будут создаваться федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по организации проведения государственной кадастровой оценки, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Оценивая возможность и реальность внесения изменений в Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», указанных выше, хотелось бы отметить, что позиция законодателя о правовой возможности уравнивания рыночной стоимости земли и кадастровой стоимости лишает всякого смысла процедуру государственной кадастровой оценки земель, по результатам которой кадастровая как раз и устанавливается.

На наш взгляд, сложившаяся на сегодняшний день нормативно-правовая база оценки земель в России несовершенна. Правовое регулирование спорных правоотношений сопровождено отсутствием условий и механизма реализации некоторых правовых норм, неясностями, неполнотой и противоречиями законодательства.

Представляется неприемлемым подход федерального законодателя, которым установление нормативно-правовой базы проведения государственной кадастровой оценки земель вверено федеральным органам исполнительной власти, в отсутствии всякой регламентации данного процесса на федеральном уровне.

Такой подход практически исключает для заинтересованных лиц возможность судебного оспаривания размера кадастровой стоимости земель населенных пунктов, установленного по результатам кадастровой оценки, поскольку отсутствие на федеральном уровне законодательства, регулирующего процедуру и механизм государственной кадастровой оценки земель, в совокупности с общим характером положений Методических указаний по оценке земель населенных пунктов, влечет невозможность признания незаконными действий по установлению кадастровой стоимости или недостоверности результатов оценки.

Список литературы

  1. Российская газета. – 2001. – № 211–212. – 30 окт.
  2. Федеральный закон от 29 ноября 2004 г. № 141-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» // Российская газета. – 2004. – № 265. – 30 нояб.
  3. Собрание законодательства РФ. – 2009. – № 30. – Ст. 3821.
  4. Собрание законодательства РФ. – 2000. – № 16. – Ст. 1709.
  5. Российская газета. – 2007. – № 100. – 15 мая.
  6. СПС «КонсультантПлюс».