Страхование — обязательное условие при оформлении ипотеки. По закону заемщик обязан страховать только предмет залога от повреждения и полного уничтожения. Но банки-кредиторы, как правило, требуют, чтобы заемщик дополнительно страховал свою жизнь и трудоспособность и риск утраты права собственности на жилье (титул). Срок ипотечного страхования равен сроку, на который оформляется ипотечный кредит.
При ипотечном страховании жилья банк настаивает на страховке в сумме кредита, увеличенной на 10%, но многие заемщики страхуют приобретаемое жилье на полную его стоимость. При таком варианте, если наступит страховой случай, то страховая компания погасит ипотечный кредит в банке за заемщика, и выдаст самому заемщику оставшуюся сумму по страховому договору.
Обычно ипотечный банк имеет список страховых компаний, которые являются его партнерами, и заемщикам ипотечного кредита настоятельно рекомендуется страховаться именно в этих компаниях. Если же заемщик (или его работодатель) застраховал ранее жизнь и трудоспособность в какой-либо другой страховой компании, и ему не хочется менять страховщика этих рисков, то ему необходимо подобрать тот банк, который готов зачесть существующий у заемщика страховой полис, не смотря на то, что страховщик не является его партнером.
Финансовый кризис затронул не только крупные финансовые учреждения: страховые, промышленные компании и организации, но и рядовых граждан. В условиях массовых сокращений, безработицы и повышения цен заложниками непростой ситуации оказались семьи, имеющие на руках ипотечные кредиты.
Сейчас происходит концентрация страхового рынка — мелкие страховые компании продолжают сдавать позиции, закрывают региональные офисы. По прогнозам экспертов, этот процесс продолжится до конца года — путем слияния, поглощения или разорения из страхового бизнеса может уйти большая часть игроков. Поэтому к выбору страховой компании при заключении договора необходимо подходить осознанно. Это поможет избежать сложностей, связанных с разорением страховой компании, и получить адекватную выплату при наступлении страхового случая.
Ипотечный кредит оформляется на долгий срок — как правило, пятнадцать-двадцать лет. Естественно, клиентам банков необходима твердая уверенность в том, что страховая компания, заключившая договор комплексного ипотечного страхования, способна гарантировать выполнение обязательств.
При выборе страховой компании необходимо учесть несколько факторов. Особое внимание нужно обратить на наличие лицензии на предлагаемые компанией страховые услуги. Лучше, если это компания с государственным участием, подкрепляющим ее надежность. В условиях кризиса это наиболее актуально.
Предпочтительно также, чтобы компания входила в крупный финансово-промышленный холдинг и имела разветвленную сеть филиалов. Наличие крупных корпоративных клиентов также говорит о ее солидности. Не лишним будет ознакомиться с рейтингами страховых компаний, которые регулярно публикуются в СМИ или в Интернете и приблизительно указывают место данной компании на страховом рынке (таблица 1) [9].
Каждая категория в рейтинге имеет свои подразделы: от + до +++ (в ряде случаев рейтинги маркируются от А до ААА). Естественно предположить, что наиболее высокий рейтинг, именуемый A+++ имеют компании, которые характеризуются как страховщики, отличающиеся самой высокой надежностью. На территории России существует всего два рейтинговых агентства, аккредитованных для присвоения оценки страховым компаниям: РА «Эксперт» и НРА (Национальное рейтинговое агентство).
По данным НРА, в верхней части рейтинговой таблицы надежности страховщиков традиционно расположены компании, имеющие солидный авторитет и безупречную репутацию:
- Росгосстрах (группа компаний);
- Ресо-гарант;
- СОГАЗ;
- САО «Энергогарант»;
- СК «Капитал»;
- СК «Согласие».
Все перечисленные компании работают на страховом рынке продолжительное время.
Компания «Росгосстрах имеет подтвержденный уровень благонадежности А+++ с 2008 года и практически бессменно находится в авангарде страховых компаний. По итогам 2013 года сумма страховых выплат, произведенных Росгосстрахом, превысила 44 млрд руб.
Не менее авторитетными страховщиками, подтвердившими свой рейтинг надежности, являются компании «РЕСО-гарантия» и «Согласие». По данным РА, эти организации наращивают свою финансовую стабильность, что привело к тому, что их рейтинговая оценка повышена до максимальной.
В связи с нестабильной экономической ситуацией и ухудшением материального положения заемщиков ряд банков идет на сокращение количества рисков, обязательных для страхования. Так, например, некоторые банки освобождают клиентов от необходимости страховать жизнь и здоровье.
Владельцы недвижимости, выступающей залогом по ипотечному кредиту, стремятся сэкономить на дополнительных расходах по обслуживанию ссуды, в том числе и на страховании жизни, особенно в условиях кризиса. Но, как показывает практика, такая экономия не оправдана. Ведь в случае смерти или установления инвалидности заемщика материальные затраты по выплате кредита лягут на его близких и родных. А если выплата по кредиту станет непосильным бременем — семья лишится недвижимости [6].
С полисом страхования жизни беспокоиться о том, как погасить кредит в случае утери кормильца, не придется — при наступлении страхового случая оставшуюся по кредиту сумму внесет страховая компания. Поэтому, даже если банк не требует полиса страхования жизни, отказываться от страхования не стоит.
Отметим, что при правильном определении целей и структуры общенациональная схема страхования кредитов на покрытие рисков неисполнения обязательств розничными заемщиками может внести значительный вклад в обеспечение финансовой посильности ипотечных кредитов. Хотя страхование кредитов не способно преодолеть трудности, связанные с обращением взыскания на находящееся в залоге имущество, оно может служить стимулом для кредитования со стороны коммерческих банков в течение того времени, которое потребуется правительству для преодоления слабых мест в законодательстве об обращении взыскания на находящееся в залоге имущество.
Страхование кредитов может сделать возможным повышение доли ипотечного кредита в общей стоимости имущества путем поглощения части кредитного риска, которая заставляет кредиторов требовать значительного первоначального взноса. Подобная программа обеспечивала бы разделение кредитных рисков с основными кредиторами вроде таких банков, как Сбербанк и Райффайзенбанк и послужило бы для этих последних стимулом к более весомому и активному их участию в ипотечном кредитовании. Страхование кредитов на длительный срок может предоставить банкирам важный стимул к выдаче кредитов с более длительным сроком погашения. Эта функция послужила бы полезным дополнением к ликвидности, предоставляемой федеральным агентством, и к обслуживанию кредитов и управлению кредитными рисками, что осуществляют на местном уровне первичные агенты.
Страхование кредитов требует наличия данных за прошлые периоды по когортам выдачи ипотеки с выделением таких позиций, как частота невозврата кредитов в срок и обращения взыскания на находящееся в залоге имущество, количество случаев исправления ситуации, период времени до обращения взыскания на находящееся в залоге имущества и величина убытков в расчете на один кредит, по которому на находящееся в залоге имущество обращено взыскание. Эти данные формируют базу для анализа в целях правильного и прозрачного назначения цен на страховые продукты и создания достаточных резервов на случай возможных убытков. Подобных данных в России по большому счету еще не существует [2].
Любая программа страхования кредитов требует трех общих этапов, на первом из которых проводился бы анализ существующих данных и разработка информационных стандартов и стандартов андеррайтинга для сбора данных в будущем. Второй этап включал бы продажу страховых инструментов по тем или иным, в силу необходимости произвольным, ценам и сбор данных, на базе которых будут основаны более надежные цены. Эта база данных, предположительно, сформирует основу для третьего этапа -развития частной индустрии ипотечного кредитования. На первые два этапа может уйти не менее 5 лет. Впоследствии станет возможным уменьшить риск для правительства путем приобретение перестраховочных инструментов на мировых рынках.
Проект страхования ипотечных кредитов — по необходимости федерального уровня — ради диверсификации географического риска, является перспективным в смысле содействия развитию ипотечных рынков при условии, что этот проект [5]:
- будет функционировать в соответствии с профессиональными и разумными стандартами страхования;
- будет отличаться правильным управлением и регулированием и избежит создания монополии;
- обеспечит ограниченное страховое покрытие для кредиторов, например, исключит вероятность чрезмерных первоначальных потерь;
- обеспечит установление и мониторинг разумных стандартов андеррайтинга и обслуживания;
- обеспечит правильное определение величины страховой премии и ее корректировку с учетом изменения рыночной конъюнктуры;
- будет должным образом включен в федеральный бюджет с тем, чтобы отразить соответствующие условные обязательства перед правительством.
В настоящее время в России создана система внешне очень похожая на немецкую, однако, как и в случае с американской моделью, с принципиально иным содержанием и механизмом работы. В нашей стране пока нет специализированных сберегательно-ипотечных кредитных учреждений (строительно-сберегательных касс). Наше законодательство непредусматривает особой формы кредитных организаций, работающих по контрактной сберегательной схеме. Создать подобную организацию в рамках обычного универсального банка нельзя, т.к. нельзя гарантировать, что он не будет использовать сверхдешевые депозитные средства для неипотечных активных операций.
Но основная трудность даже не в этом. Главное препятствие для введения сберегательной системы ипотеки сегодня состоит в невозможности убедить нормального россиянина ежемесячно несколько лет вкладывать средства в какую-то кредитную организацию в ожидании ипотечного кредита. Чтобы сегодня вернуть нашего человека в банк, надо сначала дать ему кредит.
Таким образом, подводя итог можно констатировать, что на сегодня существует ряд достаточно серьезных проблем, от решения которых напрямую зависит развитие ипотечного кредитования в России.
На сегодняшний день можно без преувеличения констатировать, что, несмотря на определенные трудности, отечественный рынок ипотечного кредитования является развивающимся и с течением времени станет основным способом решения жилищных проблем граждан России. Свидетельством тому является современный российский рынок ипотечных продуктов, который начинает быть похожим на аналогичные рынки экономически развитых стран. В подходах к позиционированию банков, к обретению собственной стабильной клиентской базы появляются элементы системности, обусловленные сложившейся необходимостью конкурировать и бороться практически за каждого клиента. В этой связи обретает новый смысл понятие маркетинга ипотечных услуг в деятельности субъектов ипотечного кредитования как системного, обоснованно структурированного комплекса мероприятий по привлечению новых клиентов, их сопровождению и реализации услуг.
Страхование предмета ипотеки (квартира или дом), приобретаемого на ипотечный кредит, является необходимым условием осуществления ипотечной деятельности и должно включаться в правовую систему ипотечного жилищного кредитования. Заключение страхового договора по этому виду страхования по правилам, учитывающим специфику ипотечного кредитования, является обязательным условием при получении ипотечного кредита. В то же время титульное страхование, как и страхование жизни и риска утраты трудоспособности заемщика, не может быть обязательным условием получения ипотечного жилищного кредита, и решение о таком виде страхования должен принимать сам заемщик.