Согласно Федерального Закона Российской Федерации "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 25.02.1999 N 39-ФЗ, под инвестициями понимается денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и иной деятельности в целях получения прибыли и достижения иного полезного эффекта [14, c.423].
Инвестиционная деятельность — это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и достижения иного полезного эффекта [3, c.128].
Капитальные вложения — инвестиции в основной капитал, т. е. основные средства, в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты [4, c.62].
Инвестиционный проект — обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план) [5, c.158].
Срок окупаемости инвестиционного проекта — срок со дня начала финансирования инвестиционного проекта до дня, когда разность между накопленной суммой чистой прибыли с амортизационными отчислениями и объемом инвестиционных затрат приобретает положительное значение [5, c.159].
Эффективность инвестиционного проекта — категория, отражающая соответствие проекта, порождающего этот инвестиционный проект, целям и интересам участников проекта. Немаловажный термин в сфере малоэтажного строительства это девелопер, который со временем обретает всю большую популярность, имея более широкие границы чем понятие «Застройщик» [5, c.160]. Девелопер (от англ. development — развитие) — предприниматель, занимающийся процессом создания объектов недвижимости и стремящимся к получению прибыли от своей деятельности. В российской практике девелоперы это чаще юридические лица, которые организуют весь процесс реализации инвестиционного проекта на всех стадиях, начиная от поиска участка до полной его реализации, либо самостоятельно или же с помощью привлечения других организаций [5, c.161]. Субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы, заказчики, исполнители работ, пользователи объектов инвестиционной деятельности, а также поставщики, юридические лица (банковские, страховые и посреднические организации) и другие участники инвестиционного процесса [16, c.63]. Объектами инвестиционной деятельности являются вновь создаваемые и модернизируемые основные фонды и оборотные средства во всех отраслях и сферах народного хозяйства РФ, ценные бумаги, целевые денежные вклады, научно-техническая продукция, другие объекты собственности, а также имущественные права и права на интеллектуальную собственность [17, c.161]. В качестве источников финансирования инвестиционных проектов малоэтажного строительства могут быть: внутренние и внешние [18, c.77]. В последнее время на рынке малоэтажного строительства складывается тенденция реализации проектов в основном за счет внешних источников: банковские кредиты, средства индивидуальных инвесторов, российские ПИФы недвижимости, фонды прямых инвестиций; различные формы договоров долевого участие, предварительной купли-продажи, т. е. использование денежных средств заказчиков [12, c.380]. К внутренним источника или «источникам самофинансирования», относят: чистую прибыль; амортизационные отчисления; средства, сформировавшиеся в ходе выполнения инвестиционного проекта [12, c.381]. Данные средства могут быть использованы в качестве инвестиций тогда, когда инвестирование продолжается после ввода фондов в действие и в общем случае включают прибыль и амортизацию производственных фондов [12, c.382]. Рассмотрения инвестиционного проекта строительства коттеджного поселка как объекта инвестиционной деятельности, проведем на основе анализа этапов реализации инвестиционного проекта строительства (Рисунок 1) [9, c.176].
Структурные проблемы, возникающие в ходе выполнения строительных проектов, можно решить благодаря созданию новых алгоритмов и схем взаимодействия участников строительного проекта, а также разрабатывая новые подходы организации контроля отдельных стадий проекта, особенно контроль за отсутствием ошибок на прединвестиционной стадии [10, c.152].
Рынок малоэтажного строительства перешел на новый этап своего развития, теперь недвижимость рассматривается как объект инвестиций [2, c.124]. На предыдущем уровне приобретение недвижимости рассматривалось как возможность удовлетворения личных потребностей в жилье или сохранение сбережений от обесценивания. На новом этапе недвижимость является объектом инвестирования, основная задача которого это получение систематического дохода, опережающий ставки предложенные банками [8, c.142].
Особую роль в инвестиционной деятельности в малоэтажном строительстве России играет развитие девелопмента, который является профессиональной деятельностью по управлению инвестиционным строительным проектом [7, c.137].
При этом девелопер — организатор, деятельность которого направлена на решение следующих задач [19, c.4]:
- анализ возможности реализации и потенциал строительного проекта с учетом состояния и тенденций изменения законодательства, потребностей целевой группы потребителей, финансово-экономических условий и перспектив развитии региона [3, c.129];
- планирование реализации проекта: определение земельного участка (местоположение, окружение, коммуникации), выполнение оценки эффективности проекта, определение, источников финансовых ресурсов, получение разрешения на строительство и т. п. [4, c.63];
- реализация инвестиционного проекта: привлечение инвестиционных ресурсов, организация работы с проектно-строительными компаниями, контроль хода строительства, аренда или реализация, объекта недвижимости [3, c.130].
Таким образом, девелопер сегодня является одной из основных фигур в развитии сферы малоэтажного строительства. Он ответственен перед инвесторами за вложенные ими средства и их расходование, перед кредитными организациями за возврат кредитных средств, несет ответственность за качество проекта перед государственными структурами, за полное финансирование перед подрядчиками, а перед потребителями за своевременность и качество создаваемой недвижимости [9, c.177].
Сфера инвестиций в малоэтажном строительстве России включает [9, c.178]:
- прямые инвестиции частных и институциональных инвесторов [9, c.179];
- активное привлечение кредитных институтов в реализацию строительных проектов [9, c.180];
- функционирование большого количества альтернативных, в том числе нелегитимных, схем инвестирования в недвижимость и её реализации [8, c.143].
Итак, недвижимость является активным инвестиционным инструментом и привлекательным способом увеличения стоимости капитала. Развитие инвестиционной деятельности в малоэтажном строительстве и высокий оборот недвижимости сдерживаются многими факторами [13, c.417].
Для рынка малоэтажного жилищного строительства Саратовской области и Саратова характерны [13, c.416]:
- Отсутствие строительных и девелоперских компаний, обладающих монополией на рынке жилищного строительства [2, c.125];
- Большой объем строительства жилья элитного класса, при достаточно быстром темпе развития строительства жилья эконом-класса [8, c.144];
- Применение широкой линейки ипотечных программ [13, c.415];
- Сложная система получения разрешительной документации [8, c.145];
- Отсутствие достаточного количества специалистов в штате строительных компаний, обладающих достаточным опытом для разработки и реализации инвестиционных проектов строительства коттеджных поселков [1, c.121].
Рассмотрим данные особенности более подробно [2, c.123]. На строительном рынке города Саратова и Саратовской области сегодня функционирует большое количество средних и крупных строительных компаний, реализующих различные по объемам и ценовым категориям строительные проекты [20, c.4].
Описание компании, наименование, направления деятельности | Реализуемые проекты | Применяемые схемы финансирования строительства и привлечении инвестиции |
ООО "Союз" | ||
Саратов, Песчано-Уметский тракт, 10. Действует с 08.02.1993. | Коттеджный поселок "Родные просторы". 1-я очередь сдана. 2-я очередь — стадия строительства. Класс- элитный. Площадь домов от 185м2-360м2 |
|
АО "Шэлдом" | ||
Существует с 2002 года, в 2012 прошло процедуру реорганизации г. Саратов, ул. Киселева 64/66. Многоэтажное и малоэтажное строительство | Коттеджный поселок загородного типа "Hermes" 1-я очередь стадия строительства. Класс — элитный. Площадь домов от 289м2 — 584м2 Этап реализации земельных участков без подряда на строительство и с подрядом. Процесс подведения коммуникаций. |
|
ООО "ВМС-64" | ||
Россия, Саратовская область, г. Саратов, ул.6 Соколовогорский пр. 12410086 | Коттеджный поселок "Вишневый сад" Класс — элитный. |
|
ООО «Волжский Прайд» | ||
Саратовская обл, Саратовский р-н, с. Усть-Курдюм, ул. Большая Советская, д.110 ИНН6432005871,КПП 643201001,ОГРН1086432000610, ОКПО82679300 Действует с 13.05.2008 | Коттеджный поселок "Волжский прайд". Класс — элитный. Завершающая стадии строительства, процесс благоустройства. |
|
ООО «Альфа-поток» | ||
г. Саратов, ул. им Вавилова Н. И., д.38/114, кв.55. Действует с 16.10.2012 | Коттеджный поселок "Дубки-хаус". Класс — эконом. Площадь домов от 80м2.-140м2 |
|
ООО «Домострой-1» | ||
Саратовская обл, Саратовский р-н, п. Расково, тракт. Вольский, д.11 | Коттеджный поселок "Зеленая долина" Дома от 150м2 Строительство завершенно. |
|
ООО "64 РСК" | ||
Саратовская обл, г. Энгельс, ул. Максима Горького, д.54. Действует с 13.08.2014 | Коттеджный поселок "Малинки" 1-я очередь — эконом класс 2-я очередь — элитный класс 3-я очередь — бизнес класс. Дома от 60м2-340м2. |
|
При анализе всего многообразия действующих застройщиков и реализуемых ими проектов на рынке Саратовской области, однако можно выделить следующие характерные черты в деятельности строительных компаний [21, c.10]:
- Основными участниками рынка первичного строительства являются компании, функционирующие на рынках города и региона 5 лет и более;
- Все застройщики ведут деятельность по строительству «точечных» заказов, но стараются уменьшить это долю и привести все к строительству одного крупного жилого комплекса [8, c.146];
- Средняя продолжительность реализации строительного проекта 3-5лет [14, c.425];
- Развитие девелопмента и применение холдинговых систем управления строительными компаниями и проектами [15, c.8];
- Организация строительными компаниями собственных предприятий по производству строительных материалов;
- Преобладание среди схем реализации: схем с заключением предварительных договоров, договор купли-продажи, договоров строительного подряда, разнообразие форм рассрочки и широкий выбор кредитных схем, применяемых на объектах первичного строительства [14, c.424].
Для поддержания развития и нивелирования кризисных аспектов, необходимо разработать и ввести в действие программу, главной задачей которой является увеличение объемов строительства малоэтажных жилых домов.
Следует заметить, что малоэтажное строительство является перспективным направлением развития строительного сектора города, так как основными его преимуществами являются:
- более низкая себестоимость и уменьшение сроков строительства [10, c.153];
- упрощение процедуры сдачи и ввода таких домов в эксплуатацию, что делает их более инвестиционно-привлекательными;
- возможность применения альтернативных легковесных строительных материалов [10, c.154].
Исходя из вышеперечисленных характеристик первичного рынка недвижимости Саратова и Саратовской области, предлагаем выделить следующие направлений развития жилищного строительства в регионе:
- Застройка микрорайонов с развитой инфраструктурой (наличие объектов социальной направленности и сферы услуг) и благоустроенной территорией (зеленые насаждения, детские игровые площадки, пешеходные зоны, паркинги и подземные гаражи) [10, c.155];
- Основу строительного бизнеса должны составлять застройщики и девелоперы, осуществляющие полный цикл строительных работ — от создания проектов до сдачи объектов в эксплуатацию, а в некоторых случаях и обслуживания жилого фонда [10, c.156];
- Освоение новых пригородных территорий для реализации проектов малоэтажного строительства;
- Развитие ипотечных программ в регионе, формирование конкуренции между банковскими структурами, привлечение банков в процесс софинансирования строительства [7, c.138];
- Сближение строительного бизнеса и государства, административная, организационная помощь государственных и местных властей застройщикам в рамках программ государственно-частного партнёрства;
- Разработка инновационных форм инвестирования с участием различных организаций и институтов, применение новых схем финансирования [7, c.139].
Основными целями и задачами бизнес-анализ инвестиционного проекта строительства коттеджного поселка является:
- Прединвестиционный анализ рынка малоэтажного строительства, как конкретного региона так и выявление общероссийских трендов;
- Определение стратегии реализации проекта;
- Выявление и прогнозирование источников финансирования;
- Разработка и внедрение будущей структуры и этапов реализации инвестиционного проекта [11, c.375];
- Анализ спроса на рынке малоэтажного строительства с последующем применением полученных результатов при подготовке архитектурно-планировочного задания;
- Определение бюрократических барьеров и возможных препятствий региона реализации проекта;
- Расчет экономической эффективности проекта и анализ возможных рисков;
- Создание соответствующей группы специалистов, обладающих достаточным количеством знаний и опыта в области привлечения инвестиционных ресурсов [6, c.132].