Согласно статистических данных, предоставленных в свободном доступе на официальном информационном портале Управления Росреестра по Республике Башкортостан, по итогам 2017 года по количеству зарегистрированных прав, ограничений (обременений) прав и сделок Республика Башкортостан занимает шестое место после города Москвы, Московской, Ростовской и Свердловской областей, Краснодарского края.
Управлением Росреестра по Республике Башкортостан произведено 155 909 регистрационных действий по государственной регистрации прав, 26 852 учетных действий по государственному кадастровому учету, 2 091 действие по единой процедуре учета и регистрации (с 01.01.2017 обеспечена возможность одновременной подачи заявлений на кадастровый учет и регистрацию прав, что экономит время граждан и делает операции с недвижимостью более удобными).
Земельные отношения и действия, производимые с земельными участками и другой недвижимостью, неразрывно связаны с оформлением и переоформлением (переходом) прав собственности, аренды, вещных прав от одних лиц к другим. При этом, в последние годы в России все чаще при регистрации прав граждане, юридические лица и государственные органы затрагивают тему ограничений/обременений в отношении земельных участков[3].
Законодательной базой, регулирующей данные взаимоотношения, до 1 января 2017 года, являлся Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ. Но, с 2017 года начал свое действие Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости(с изменениями на 31 декабря 2017 года)(редакция, действующая с 1 февраля 2018 года)». Статьи 50-55 указанного закона включают в себя основания осуществления государственной регистрации:
- при переходе прав на заложенное недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него;
- аренды недвижимого имущества, найма жилого помещения, безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия
- сервитута;
- ипотеки;
- при доверительном управлении и опеке, связанных с недвижимым имуществом;
- права собственности на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю.
Обременения и ограничения на недвижимое имущество представляют собой процесс, при котором собственник данного объекта должен подчиняться определённым требованиям и условиям, которые ограничивают его возможности при осуществлении своих прав на имущество в полной мере. Любое обременение может возникать по волеизъявлению владельца (при залоге квартиры, например) или по независящим от него обстоятельства (при аресте имущества)[6].
Основными видами обременений и ограничений в отношении недвижимого имущества на сегодняшний день являются:
- аренда (статьи 606-625 ГК РФ);
- залог (ипотека) (статьи 334-356 ГК РФ);
- доверительное управление (статьи 1012-1026 ГК РФ);
- арест (статья 115 УПК РФ);
- сервитут (статьи 274-277 ГК РФ, статья 24 ЗК РФ);
- безвозмездное пользование (статьи 689-701 ГК РФ);
- рента (статьи 583-605 ГК РФ);
- наем жилого помещения (статья 671 ГК РФ).
Каждый из этих видов обременений и ограничений регулирует соответствующая статья Гражданского, Земельного и Уголовно-процессуального Кодеков Российской Федерации [1,2].
Рассмотрим динамику регистрации прав, ограничений и обременений на недвижимое имущество и сделок с ним. В период с 1999 по 2017 годы на территории Республики Башкортостан зарегистрировано около 11 млн. данных прав и ограничений (обременений) прав.
В качестве примера приведем сводную таблицу зарегистрированных договоров об ипотеке жилых помещений, находящихся в собственности граждан, приобретенных (построенных) за счет кредитных средств либо средств целевого займа в разрезе субъектов Российской Федерации (рисунок 1).
В 2017 году в Республике Башкортостан количество регистрационных записей об ипотеке уменьшилось по сравнению с 2016 годом на 7,1% (30011), также на 15 % (17 198) увеличилось количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве.
Данные приведенной динамики показывают, что количество совершенных сделок физических лиц с ипотекой на рынке жилья в России с каждым годом увеличивается. Наблюдается их активный прирост в промежутке с 2015 по 2016 год. Этому способствует направленная политика государства снижения ставки ипотечного кредитования для лиц, работающих в бюджетных организациях, а также, нововведением является снижение ставки по ипотеке для семей при рождении второго ребенка.
Изучив различные нормативно-правовые акты, делаем вывод, что «ограничения» и «обременения» являются самостоятельными правовыми категориями, имеющими разное содержание: одно устанавливает пределы осуществления права собственности (ограничение — доверительное управление, арест недвижимого имущества), другое — возможность наличия прав на имущество у третьих лиц (обременение — аренда нежилого помещения, ипотека, рента).
На наш взгляд необходимо закрепить легальное определение рассматриваемых правовых категорий как самостоятельных и установить в федеральных законах определенный перечень ограничений и обременений (такой перечень необходим для уменьшения спорных ситуаций на практике).