Понятие договора аренды и его отграничения от смежных договоров

№22-1,

юридические науки

Проблема объясняется тем, что институт аренды, а, соответственно, его правовое регулирование в законодательстве постоянно претерпевают изменения. В статье прослеживается анализ таких НПА как: Гражданский кодекс РФ, постановления ФАС РФ.

Похожие материалы

Статья 606 Гражданского кодекса РФ гласит: «по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества по договору, являются его собственностью».[1]

Договор аренды входит в группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность, договор аренды не влечет смены собственника, а, следовательно, в экономическом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром выступает не вещь, а право пользования ею. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно. В первом случае арендатор не приобретает титула владельца арендованного имущества, а во втором он становится его законным владельцем со всеми вытекающими правовыми последствиями.

По мнению Осиповой Ю.: - «Передача имущества только в пользование возможна в том случае, если пользование осуществляется в таких условиях, которые позволяют арендодателю сохранять постоянный контроль над арендованным имуществом; например, пользование движимым имуществом осуществляется в его помещении».[2]

Садиков О. Н. выделяет такие характерные черты договора: - «Во - первых, это соглашение, на основе которого передается (предоставляется) определенное имущество лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель. Во - вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество должно быть возвращено арендодателю. Исключение составляет выкуп арендатором взятого в наем имущества, но в этих случаях аренда прекращается, и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи. В - третьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды)».[3] Договор аренды консенсуальный, т. е. устанавливающий между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора), в отличие от договора займа, который относится к реальным и считается заключенным с момента передачи денег или иных вещей заемщику.

Употребление в законодательстве в одних случаях термина "аренда", в других - "имущественный наем" (прокат) связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах. Отличие аренды и найма проводится в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем между сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид и регулируется нормами гл. 35 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ).

Осипова Ю. отмечает: - «Сама аренда дает возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон».[4]

Например, в постановлении от 06. 04. 2006 №Ф08-1298/2006 ФАС Северо-Кавказского округа разъяснил, что поскольку истец владел спорными земельными участками без какого-либо правового титула, у него не могло возникнуть право собственности на урожай.[5]

А в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 16. 08. 2006 №Ф08-3377/2006 суд не принял ссылки на договор аренды и ст. 136, 218 ГК РФ в обоснование правомерности требований о неосновательном обогащении, и в связи с неопределенностью объекта аренды указанный договор признан судом незаключенным (п. 3. ст. 607 ГК РФ), не порождающим правовых последствий для его сторон.[6]

Таким образом, договор аренды – соглашение, где одна сторона (арендодатель) обязуется передать имущество другой стороне (арендатору) за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор является консенсуальным, возмездным, характеризуется временным характером. Часть 2 ст. 606 ГК РФ устанавливает правило, которое имеет общеобязательный характер и не может быть изменено договором. Иными словами, стороны в договоре аренды не могут предусмотреть, что плоды (продукция, доходы), полученные арендатором в результате использования арендуемого имущества, принадлежат арендодателю. Если все-таки данное условие будет включено в договор, то оно является недействительным (ст. 168 и 180 ГК РФ).[7]

Список литературы

  1. Гражданский кодекс РФ (вторая часть). Новосибирск: Норматика, 2014. 198с.
  2. Осипова Ю. Граждаско-правовая природа аренды// Право и жизнь. 2006. №11. С. 43-44.
  3. Гражданское право России. Обязательное право: Курс лекций/ под ред. О. Н. Садикова. – М.: «Юрист». – 2008. С. 98-100.
  4. Осипова Ю. Гражданско– правовая природа аренды// Право и жизнь. 2006. №11. С. 43-44.
  5. Постановление Федерального Арбитражного Суда Северо-Кавказского округа от 06. 04. 2006 №Ф08-1298/2006. [WWW - документ]. URL: http://www.resheniya-sudov.ru/2005-2006/95868/ (Дата обращения 06.03.2014)
  6. Постановление Федерального Арбитражного Суда Северо-Кавказского округа от 16. 08. 2006 №Ф08-3377/2006. [WWW - документ]. URL: http://delo.yuga.ru/pravo/kparbit/?id=2825 (Дата обращения 06.03.2014)
  7. Лермонтов Ю. М. «Об особенностях заключения и исполнения договора аренды. Что нужно знать контрагентам»// Бухгалтер и закон. 2008. №6. С. 21.