Договор аренды и его виды

№54-2,

юридические науки

В статье рассматривается договор аренды и его общие характеристики, основные права и обязанности сторон по договору. Также там подробно рассмотрены виды данного договора и их особенности. Указаны проблемы, связанные с договором аренды и предложены пути их решения.

Похожие материалы

В настоящее время договор аренды является очень важным звеном в мире, помогая многим людям дать или взять в свою временную собственность определенную вещь, которая так нужна, но покупать нет денег или смысла. Договор аренды является очень популярным сейчас, но он был таким и до современности. Данный договор возник уже несколько тысяч лет назад. Такие древние цивилизации, как древнегреческая, римская и египетская активно использовали между собой аренду земельных участков, потому что в то время это был хороший, а иногда даже единственный доступный способ, чтобы получить нужные средства для работе на земле. Упоминалась аренда и в актах Древнего Вавилона и Египта. Последующее развитие аренда получила в Риме. В римском праве договор аренды рассматривали как 1 из видов договора найма. Специфика аренды в то время была в том, что смена собственника влекла за собой расторжение договора. В дальнейшем времени менялись только незначительные части правового регулирования, но основы его оставались прежними.

Давайте же рассмотрим, что такое договор аренды. Арендный договор – это гражданско-правовой договор, в котором арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное пользование и владение, а арендатор в свою очередь за это платит арендную плату. Регулирует такой договор в большинстве своем Гражданский Кодекс РФ, но также могут его регулировать и такие кодекса как Земельный, Водный, Лесной и другие законы. (Алексеев С. С. Гражданское право. 536 с.)

Арендный договор несет в себе определенные признаки, такие как:

  • Он относится к договорам на передачу имущества во владение и пользование или только в пользование, тем самым создавая обязательства по передаче имущества в пользование наряду с иными видами договоров.
  • По данному договору арендатор наделяется статусом титульного владельца, что дает ему право использовать вещно-правовые способы защиты.
  • Право аренды характеризуется правом следования, это означает, что если право собственности перешло к другому владельцу, то данный договор все равно не может быть изменен или прекращен при этом условии.

Договор аренды обладает также следующими характеристиками:

  1. Договор является консенсуальным, так как он считается заключенным с того момента, как стороны достигнут соглашения по его существенным условиям, а момент, когда договор вступает в свое действие, не связывают с передачей арендованного имущества арендатору.
  2. Договор является возмездным, потому что арендодатель должен получить от арендатора за выполнение своих обязанностей по передаче ему имущества во владение и пользование арендную плату.
  3. Договор является двусторонним и взаимным, так как каждая из сторон этого договора несет свои обязанности по отношению к другой стороне и является ее должником в том, что должна сделать в ее пользу, и также считается одновременно с этим ее кредитором, так как имеет право от нее требовать.

Гражданский Кодекс РФ выделяет следующие виды договора аренды:

  • договор проката (ст. ст. 626-631 ГК РФ);
  • договор аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. ст. 632-641 ГК РФ);
  • договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. ст. 642-649 ГК РФ);
  • договор аренды зданий и сооружений (ст. ст. 650-655 ГК РФ);
  • договор аренды предприятия (ст. ст. 656-664 ГК РФ);
  • договор финансовой аренды (лизинг) (ст. ст. 665-670 ГК РФ).

Предметом договора является любое индивидуально-определенное имущество, которое при пользовании не теряет своих свойств. Доходы, которые получены арендатором в процессе пользования арендованным имуществом, принадлежат ему и являются его собственностью. Под имуществом понимается непотребляемая индивидуально-определенная вещь в том состоянии, которое соответствует условиям договора и назначению вещи со всеми нужными принадлежностями и нужными документами.

Заключая договор аренды нужно обязательно очень подробно описать арендуемое имущество. Стороны договора – арендодатель и арендатор. В их роли могут быть любые субъекты гражданских правоотношений: физические и юридические лица, и государство.

Арендодатель (лессор) – это собственник имущества, а также лицо, управомоченное законом или собственником. Арендатором (посессор) же является любое лицо, но в некоторых видах аренды субъектный состав могут ограничить по закону. Например, в договоре аренды предприятия и в договоре лизинга обе стороны по закону должны быть предпринимателями, а в договоре бытового проката предпринимателем должна выступать только 1 сторона – арендодатель.

Если договор заключен между физическими лицами на срок более 1 года, а также, если 1 из сторон выступает юридическое лицо, то форма договора должна быть письменной. При аренде недвижимого имущества тоже обязательно заключение договора в такой форме.

Срок договора аренды не является важным условием. Но при этом действует правило, что если срок не указан, то любая из сторон может расторгнуть договор в любое время в одностороннем порядке, но при условии, что она предупредит об этом другую сторону, участвующую в договоре за 1 месяц (если имущество движимое) или за 3 месяца (если недвижимое). Данные сроки могут быть изменены законом или самим договором.

Если переданное имущество не соответствует условиям договора, то арендодатель должен по выбору арендатора либо безвозмездно убрать недостатки, либо уменьшить арендную плату, либо возместить арендатору расходы, которые он понес, устраняя недостатки, либо принять арендную плату, из которой вычли расходы, направленные на устранение недостатков. Также арендодатель должен заменить несоответствующее имущество соответствующим, если арендатор этого потребует.

Основным обязательствам по рассматриваемому нами договору является выплата арендной платы. Если стороны не договорились о порядке, условиях и сроках ее внесения, то действует правила, что тогда стороны имели ввиду обычно применяемые правила при аренде такого же имущества при сравнимых обстоятельствах.

Плата за аренду бывает следующих видов:

  • Платеж в определенной сумме, который вносится периодически или единовременно;
  • Устанавливается доля от результатов хозяйственной деятельности арендатора;
  • Оказание арендодателю каких-то определенных услуг;
  • Передача арендатором арендодателю в его собственность или в аренду определенного имущества, о котором стороны договорились;
  • Складывание на арендатора затрат, которые пойдут на улучшение арендуемого имущества.

Стороны могут изменить плату за аренду по обоюдному согласию, но не чаще 1 раза в год.

Арендатор должен пользоваться имуществом согласно договору и в соответствии с назначением имущества.

Существует такой договор аренды, как субаренда – это договор аренды того имущества, которое уже арендуется, он заключен арендатором с 3-м лицом. Но заключить такой договор можно только с согласия арендодателя.

От субаренды отличается понятием «перенаем» - это когда арендатор передает свои права и обязанности другому лицу. То есть происходит изменение определенного арендатора на другого, но также это возможно только с согласия арендодателя.

Основаниями прекращения договора аренды являются:

  • Исполнение договора;
  • Ликвидация юридического лица, если оно было одной из сторон договора – арендатором или арендодателем. Смерть гражданина – участника договора не является его прекращением, так как правами и обязанностями умершего наделяется его наследник;
  • Расторжение договора с согласия обеих сторон;
  • Исковое требование в суд 1 из сторон, так как арендный договор может быть досрочно расторгнут судом только в случае существенного нарушения другой стороной условий договора.

Давайте рассмотрим подробнее каждый из видов договора аренды и что они из себя представляют:

  1. Договор проката (ст. ст. 626-631 ГК РФ). По нему арендодатель, который осуществляет сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязан предоставить арендодателю движимое имущество за определенную плату во временное владение и использование. Данный договор должен быть заключен в письменной форме и он является публичным. Арендодатель имеет право в любое время отказаться от договора, но он должен предупредить об этом арендатора не менее чем за 10 дней. В обязанности арендодателя входят проведение текущего и капитального ремонта, которое было сдано в аренду. Данный договор заключается на 1 год.
  2. Договор аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. ст. 632-641 ГК РФ). По договору аренды транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за определенную плату во временное владение и пользование, оказывая так же самостоятельно услуги по управлению транспортным средством и его технической эксплуатации. Данный договор должен быть заключен в письменной форме. Многие пункты договора стороны могут обговаривать между собой и устанавливать самостоятельно. Если вдруг транспортное средство будет уничтожено или повреждено, арендатор будет обязан возместить арендодателю сопутствующие убытки, но только если арендодатель сможет доказать, что эти убытки были причинены обстоятельствами, за которые арендатор отвечает в силу закона или договора.
  3. Договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. ст. 642-649 ГК РФ). Данный вид договора почти аналогичен предыдущему, но отличается в некоторых моментах. К примеру, арендатор обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, также на него возложена обязанность по проведению текущего и капитального ремонта. Арендатор производит управление транспортным средством самостоятельно и собственными силами.
  4. Договор аренды зданий и сооружений (ст. ст. 650-655 ГК РФ). По данному договору арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование арендатору здание или сооружение. Договор должен быть заключен в письменной форме. И если такой договор заключен на срок более чем 1 год, то он должен пройти государственную регистрацию и будет считаться заключенным с момента осуществления такой регистрации. Передача здания или сооружения происходит по передаточному акту или другому документу о передаче, который подписывают обе стороны. В договоре должен быть установлен размер арендной платы.
  5. Договор аренды предприятия (ст. ст. 656-664 ГК РФ). По данному договору арендодатель обязуется предоставить арендатору за определенную плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие средства, которые входят в состав предприятия, передать все это в порядке, на условиях и в пределах, которые устанавливает договор, также запасы сырья, топлива, материалов и других оборотных средств, право пользования землей, водой и иными природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием. Также арендодатель должен уступить арендатору право требования и перевести на него долги, которые относятся к предприятию. Договор должен быть заключен в письменной форме и он подлежит государственной регистрации, после чего и считается заключенным. Передача предприятия арендатору происходит по передаточному акту. При передаче предприятия в аренду вместе с ним передаются те обязательства, которые у него уже имеются.
  6. Договор финансовой аренды (лизинг) (ст. ст. 665-670 ГК РФ). Это договор финансовой аренды, по которому арендатор может пользоваться имуществом, принадлежащем арендодателю и приобретенным по заказу арендатора за определенную периодическую плату для предпринимательских целей. Объектом такого договора может быть как движимое, так и недвижимое имущество. Наиболее часто в качестве объектов лизинга используют сельхозтехнику, строительную, авиационную и дорожную технику, машины, телекоммуникационное оборудование. В данном договоре принимают участие 3 субъекта: арендодатель, арендатор и продавец. (Егоров А. В. Лизинг: аренда или финансирование? С. 36-60.)

Одной из актуальных проблем аренды сейчас является те, которые связаны с арендой квартиры или дома. Собственники все чаще могут натолкнуться на мошенников, которые притворяются жильцами, ищущими жилье. На самом же деле они могут снять квартиру и потом сдать ее в субаренду или, что еще хуже, продать квартиру ничего не подозревающим людям. Чтобы избежать этих, а также других возможных проблем, нужно правильно составлять договор аренды со своими будущими жильцами и проверить их. Во-первых, нужно указать в вашем договоре, что субаренда находится под запретом. Во-вторых, нужно посмотреть паспорт съемщика жилья, попросить его копию, спросить о месте работы, рабочем и личном телефоне, позвонить по номерам, чтобы проверить, подлинные ли они. В-третьих, нужно добавить в договор такой пункт, как посещение собственной квартиры раз в месяц, чтобы убедиться, что она находится в том же состоянии, что и была до этого. В-четвертых, нужно предупредить своих соседей о новых жильцах и попросить их, если что предупредить вас о какой-либо их подозрительной или незаконной деятельности. В-пятых, нужно взять залог в размере одной месячной арендной платы на случай, если съемщики жилья наделают большие счета за свет, воду, электричество, телефон. Но лучше также включить в договор пункт о том, чтобы съемщики сами платили по своим счетам, пока снимают вашу квартиру. Тогда вы спасете себя от больших долгов и других неприятностей, которые мы с вами здесь обговорили.

Такие образом, в нашей статье мы рассмотрели, что такое договор аренды, его предмет, субъектов, особенности. Выделили виды и охарактеризовали их: договор проката, договор аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации, договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации, договор аренды зданий и сооружений, договор аренды предприятия, договор финансовой аренды (лизинг). Рассмотрели основания прекращения договора аренды. А также мы рассмотрели проблемы, которые могут возникнуть с арендой квартиры или другого жилого помещения и предложили алгоритм, который спасет этих проблем. В целом тема является очень актуальной, так как аренда встречается в нашей жизни довольно часто.

Список литературы

  1. Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ часть 2.
  2. Алексеев С. С. Гражданское право. — М.: Проспект, 2012. — 536 с.
  3. Сергеев А. П. Гражданское право. В 3-х тт. Т. 2. — М.: РГ-Пресс, 2012. — 880 с.
  4. Егоров А. В. Лизинг: аренда или финансирование? // Вестник ВАС РФ, 2012. № 3. С. 36-60.