Уступка права аренды земельного участка

№75-2,

Юридические науки

В данной работе рассматриваются вопросы действующего законодательства при совершении сделки уступки права аренды земельного участка. Нормативно – правовое регулирование перехода прав и обязанностей по договору аренды новому лицу, ограничения в случае которых арендатор не может передать свое право аренды.

Похожие материалы

Объекты недвижимости, как и земельные участки, может быть сдана в аренду. Однако право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или иному лицу, уполномоченному законом или собственником передавать имущество в аренду (статьи 264, 607, 608 Гражданского кодекса ( далее-ГК РФ)) [1].

В соответствии с действующим законодательством договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (статья 609 ГК РФ).

Помимо государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе аренда (статья 6 статьи 1 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимого имущества" от 13.07.2015 N 218-ФЗ) [3].

Аренда земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством (часть 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, главы 34 Гражданского кодекса).

Согласно части 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенайма).

В соответствии с частью 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее-ЗК РФ) [2] установлено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в течение срока действия договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии предварительного уведомления в случае, если договор аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В этих случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать информацией о получении уведомления адресатом.

Если в случаях, установленных статьей 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших от этого убытки (пункт 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11-В "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства")[4].

В некоторых случаях, обязанность по уведомлению арендодателя устанавливается непосредственно в региональном законодательстве.

Есть некоторые исключения из правил о назначении арендной платы, например:

  • запрет на передачу прав на земельные участки в особых экономических зонах (статья 35 Федерального закона от 22.07.2005 N 116-ФЗ "Об особых экономических зонах в РФ");
  • ограничения для арендаторов-ГУП, МУП и государственных предприятий (пункт 5 статьи 18 и пункт 3 статьи 19 ФЗ от 14.11.2002 N 161-ФЗ " О государственных и муниципальных унитарных предприятиях");
  • в зависимости от условий конкретного договора.

Также необходимо обратить внимание, что в соответствии с частью 6 статьи 8 Закона г. Москвы от 19.12.2007 г. № 48 "О порядке землепользования в городе Москве" установлено, что договоров аренды земельных участков, подписанных с органами исполнительной власти города Москвы до введения ЗК РФ, передача арендаторами своих прав и обязанностей по договору аренды третьим лицам допускается только с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено в договоре аренды.

Таким образом, из вышеуказанных нормативных правовых актов можно сделать вывод, что порядок передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка является основанием уведомления, если иное не установлено региональным законодательством или договором аренды. Уведомление должно быть сделано в разумный срок после осуществления сделки по уступке права.

Форме передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка должен заключаться в письменной форме, в виде отдельного соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды между прежним и новым арендатором.

В соответствии со статьей 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.

Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не предусмотрено законом. Соответственно, передача прав и обязанностей по договору аренды необходимо зарегистрировать, при условии, что первоначальный договор аренды был зарегистрирован в Едином государственном реестре.

Список литературы

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30.11.1994 N 51-ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 21.10.1994: одобр. Советом Федерации Федер. Собр. Рос. Федерации: в ред. Федер. закона от 07.02.2017 N 12-ФЗ// "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301
  2. Земельный кодекс: Федеральный закон от 25.10.2001 N 136-ФЗ. Принят Государственной Думой. 28 сентября 2001 года. Одобрен Советом Федерации 10 октября 2001 года: в ред. Федер. закона N 373-ФЗ
  3. О государственной регистрации недвижимого имущества: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 03.07.2015: одобр. Советом Федерации Федер. 08.07.2015// Собр. законодательства РФ", 20.07.2015, N 29 (часть I), ст. 4344
  4. О государственных и муниципальных унитарных предприятиях: Федеральный закон от 14.11.2002 N 161-ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 11.10.2002: одобр. Советом Федерации Федер. 30.10.2002 // Собр. законодательства РФ", 02.12.2002, N 48, ст. 4746, Федеральный закон от 14.11.2002 N 161-ФЗ (ред. от 29.07.2017)
  5. О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11-В// "Вестник ВАС РФ", N 5, 2005,