Обязательное нотариальное удостоверение договора отчуждения в общую долевую собственность недвижимого имущества

№65-1,

Юридические науки

В данной работе рассматривается вопрос регламентации действующего законодательства по порядку заключения договоров отчуждения недвижимого имущества в случае его продажи из единоличной собственности в общую долевую собственность, и необходимость его нотариального удостоверения.

Похожие материалы

В 2016 г. практика заключения ряда договоров гражданско-правового характера претерпела изменения в части соблюдения нотариальной формы. На основании Федерального закона от 29 декабря 2015 г. N 391-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” [6] введено обязательное нотариальное удостоверение следующих сделок: по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу; по продаже земельной доли; сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки; сделок по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным; соглашений о разделе общего имущества.

Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью было доступно для участников рынка недвижимости и до изменений в законодательство и имело диспозитивный характер, но оно не пользовалось популярностью. «Согласно официальной статистике, за 2015 год через нотариусов прошло около 130 тыс. таких сделок, тогда как, по подсчетам Росреестра, общее число сделок с недвижимостью перевалило за 2 млн. Непопулярность нотариальных услуг в сфере оборота недвижимости было связано с редкими случаями привлечения нотариусов к ответственности, отсутствие гарантий для добросовестного приобретателя при нотариальном удостоверении сделок» [7]. Законодательно закреплено, что нотариальное удостоверение сделки не гарантирует добросовестного приобретателя недвижимости от виндикационного иска, если в цепочке окажется сделка с пороком воли (ст.302 Гражданский Кодекс Российской Федерации [3]).

Едва вступив в силу, новеллы законодательства об обязательном нотариальном удостоверении сделок породили ряд проблем практического и теоретического характера, выявив противоречивую практику применения со стороны нотариусов, органов опеки и попечительства, представителей кредитных организаций и государственных органов в области государственной регистрации прав на недвижимое имуществo.

В переходный период применения практики нотариального удостоверения сделок, многие участники сделок столкнулись с необходимостью нотариального удостоверения договоров помимо обязательной государственной регистрации. При этом независимо от вида общей собственности и количеством участников сделки, в связи с этим возник следующий вопрос: подлежит ли нотариальному удостоверению договор, по которому объект недвижимости, принадлежащий продавцу на праве единоличной собственности и приобретается в долевую собственность?

В соответствии с пунктом 3 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации [1] в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена (аналогичная норма содержится в пункте 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации [1]).

Федеральным законом от 02.06.2016 № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [4] (далее — Закон № 172-ФЗ) внесены изменения в Федеральный закон от 22.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [5] (Закон о регистрации), в соответствии с которыми:

  • сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению (пункт 1 статьи 24 Закона о регистрации), за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда (пункт 4 статьи 24 Закона о регистрации);
  • сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению (пункт 2 статьи 30 Закона о регистрации).

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения.

Доля в праве собственности — это имущественное право, она определяется в праве общей собственности, но не в самой недвижимой вещи. Имущественные права являются самостоятельным (отличным от недвижимого имущества) видом объектов гражданских прав.

Согласно статье 244 Гражданского кодекса Российской Федерации:

  • имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности;
  • общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части (статья 133 Гражданского кодекса Российской Федерации). Выдел доли в натуре невозможен, если он не допускается законом или влечет несоразмерный ущерб имуществу (статья 252 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Единоличный собственник неделимой вещи распоряжается самой вещью.

Соответственно, при отчуждении продавцом всего принадлежащего ему объекта недвижимости (в целом) в собственность нескольким покупателям такой договор купли-продажи не подлежит нотариальному удостоверению (если не осуществляется отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным), поскольку осуществляется распоряжение объектом недвижимости, а не долей в праве общей собственности на него.

При этом, как представляется, возможна ситуация, когда по договору купли-продажи объект недвижимости приобретается в общую долевую собственность супругов, соответственно, такой договор можно рассматривать как договор, содержащий элементы брачного договора, и требовать его заключения в нотариальной форме, если стороны в договоре указали, что данный договор заключен в том числе в соответствии с нормами Семейного кодекса Российской Федерации [2], в частности, его статей 41, 42, в нем явно выражена воля супругов на изменение установленного законом режима совместной собственности, определен порядок пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, и его раздела в случае расторжения брака.

Список литературы

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1: Федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 21.10.1994: одобр. Советом Федерации Федер. Собр. Рос. Федерации: в ред. Федер. закона от 07.02.2017 № 12-ФЗ// Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, № 32, ст. 3301
  2. Семейный кодекс: Федеральный закон от от 29.12.1995 № 223-ФЗ: Принят Государственной Думой 8 декабря 1995 года: в ред. Федер. закона от 30.12.2015 № 457 ФЗ// Собрание законодательства РФ, 01.01.1996, № 1, ст. 16
  3. О государственной регистрации недвижимости: Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ: Принят Государственной Думой 3 июля 2015 года, Одобрен Советом Федерации 8 июля 2015 года: в ред. Фед. закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ // Российская газета, № 156, 17.07.2015,
  4. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации Федеральный Закон от 02.06.2016 № 172-ФЗ: Принят Государственной Думой 20 мая 2016 года, одобрен Советом Федерации 25 мая 2016 года: в ред. Фед. Закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ // Российская газета, № 121, 06.06.2016
  5. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.07.1997 № 122-ФЗ: Принят Государственной Думой 20 мая 2016 года Одобрен Советом Федерации 25 мая 2016 года: в ред. Фед. Закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, № 30, ст. 3594.
  6. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации Федеральный закон от 29.12.2015 N 391-ФЗ: Принят Государственной Думой 23 декабря 2015 года Одобрен Советом Федерации 25 декабря 2015 года// Российская газета, N 297, 31.12.2015
  7. https://zakon.ru/discussion/2016/4/8/notariusy_podoshli_k_nedvizhimosti__na_parlamentskih_slushaniyah_rekomendovali_obyazatelnoe_zavereni_42839