Преимущественное право на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения на примере Республики Хакасия

№75-2,

Юридические науки

В данной работе рассматривается один из принципов законодательства по обороту земель сельскохозяйственного назначения касающийся преимущественного права на покупку земельного участка субъектом Российской Федерации или муниципальными образованиями, на примере законодательства субъекта РФ – Республики Хакасия...

Похожие материалы

Статья 8 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее — Закон об обороте земель) [1], посвящена купле-продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Однако своими нормами регулирует отношения по продаже земельных участков, находящихся в частной собственности, так как основное ее содержание — это определение порядка реализации права преимущественной покупки земельного участка субъектами РФ либо муниципальными образованиями. Причем данное правило, возведено законом в ранг принципов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Закона об обороте земель [1], при продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения, продавец земельного участка обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать свой земельный участок с обязательным указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

В научной литературе выделяются три основных подхода к реализации этого институционального принципа земельного права:

  1. когда нормы законов субъектов Российской Федерации предусматривают право преимущественной покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения для самого субъекта Российской Федерации;
  2. когда нормы законов субъектов Российской Федерации предоставляют право преимущественной покупки субъекту Российской Федерации или муниципальным образованиям. При этом отмечается, что эти нормы могут быть дополнительно классифицированы в зависимости от установленных случаев, при которых реализуется право преимущественной покупки;
  3. когда нормы, содержащиеся в законах субъектов Российской Федерации, наделяют правом преимущественной покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения муниципальные образования в случае отказа от реализации этого права самим субъектом Российской Федерации» [3, с. 78 — 81].

В соответствии с Законом Республики Хакасия "Об особенностях оборота земель сельскохозяйственного назначения в Республике Хакасия" [2] преимущественным правом на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, обладают как Республика Хакасия, так и муниципальное образование, в границах которого находится отчуждаемый земельный участок, но в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.

Так, если кадастровая стоимость земельного участка выше среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), правом преимущественной покупки обладает субъект РФ — Республика Хакасия, а если кадастровая стоимость земельного участка равна либо ниже среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), то выкупить его в первоочередном порядке может муниципальное образование.

Следует заметить, что этот принцип и нормы, обеспечивающие его реализацию, получили в целом негативную оценку в научной литературе по разным причинам.

Так, Т.А. Пасикова считает, что необходимо исключить преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов, так как в настоящее время это правило не обеспечивает сохранение особого правового режима земель сельскохозяйственного назначения и может быть обойдено путем заключения договоров мены, дарения, ренты и пожизненного содержания с иждивением, а в силу несовершенства порядка его реализации существенно затрудняет оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения [4, с. 8].

Несколько другую аргументацию предлагает С.А. Чаркин, который полагает, что суть этой проблемы в том, что органы публичной власти сами сельскохозяйственным производством не занимаются и такие участки им не нужны. Более того, нет критериев, в каком случае надо реализовывать такое преимущественное право, что не исключает коррупцию. Не менее важно, что под такие покупки в региональном (местном) бюджете должны быть заранее заложены необходимые денежные средства. Однако при формировании бюджета на следующий год депутаты регионального или муниципального представительного органа не могут знать о планах сельскохозяйственных товаропроизводителей на ближайший год. Наконец, бессмысленность этой процедуры заключается и в том, что даже если регламентировать последующую реализацию полученного в таком порядке преимущественного права, то продавать этот земельный участок все равно придется на торгах. Но кто мешает несостоявшемуся покупателю приобрести такой участок с торгов? Тогда вся эта конструкция еще больше теряет смысл [5, с. 262 — 263].

С этими позициями следует согласиться, кроме того, при продаже сельскохозяйственных земель участники сделки, зачастую, не знают, кому необходимо предложить данный участок для выкупа в порядке преимущественного права, поскольку появляются трудности в определении средней районной стоимости, поэтому совершают сделки по переходу права собственности путем заключения договоров дарения.

На сегодняшний день рассматриваемая процедура неуклонно соблюдается, и отсутствие уведомления органа публичной власти о предстоящей продаже земельного участка может повлечь признание сделки ничтожной.

Список литературы

  1. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 03.07.2016) Принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 26.06.2002 г.: одобр. Советом Федерации Федер. Собр. Рос. Федерации 10.07.2002г.: в ред. Федер. закона Рос. Федерации от 03.07.2016г. № 361-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. – 2002. – № 30, ст. 3018. – С. ; 2016 ст. 4294
  2. Об особенностях оборота земель сельскохозяйственного назначения в Республике Хакасия: Закон Республики Хакасия от 10.11.2003 N 71// "Вестник Хакасии", N 65, 20.11.2003.
  3. Бобряшова М.А. Права на земельные участки иностранных физических и юридических лиц в России: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2012.
  4. Гряда Э.А. К вопросу об обороте земельных участков и долей в праве на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения // Власть закона. 2010. N 2.
  5. Пасикова Т.А. Особенности гражданского оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения: Дис. ... канд. юрид. наук. Краснодар, 2008.
  6. Чаркин С.А. Правовые особенности оборота земельных участков в составе отдельных категорий земель // Бизнес. Образование. Право. Вестник Волгоградского института бизнеса. 2012. N 3.