Оценка рыночной стоимости однокомнатной квартиры в Калининском районе города Уфы Республики Башкортостан

№82-1,

экономические науки

В данной работе осуществляется расчет рыночной стоимости однокомнатной квартиры с использование доходного и сравнительного подходов.

Похожие материалы

На сегодняшний день все больше приобретает необходимость объективной и компетентной оценка объектов недвижимости. Расчет стоимости объекта оценки начинается с одного из подходов, для оценки однокомнатной квартиры первый расчет сделан по доходному подходу, его суть в том что, доход который может принести недвижимость без ее продажи, в случае если квартира, то ее сдаем в аренду. Все объекты аналоги сравниваются по определенным критериям, аналоги должны быть примерно такими же как и объект оценки. При наличии отличия вносятся корректировки (если в аналогичном объекте есть парковка надземная и в объекте оценки тоже существует надземная парковка, корректировка не вносится, а вот если состояние аналога лучше, чем у оцениваемой квартиры вносим корректировку на 5 % (общепринятый стандарт прибавления у риэлторов)). После внесения корректировок необходимо посчитать потери (не найдется арендатор). Следующий этап оценки квартиры это эксплуатационные расходы в основном это квартплата, налог на имущество, налог на доходы физических лиц. После рассчитываем чистый операционный доход. Далее коэффициент капитализации или коэффициент, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как чистый операционный доход, получаемый от эксплуатации квартиры, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Для этого сначала по формуле считаем норму возврата капитала (Rn):

R_n=\frac{1}{n}\times 100\% (1),

где Rn — норма возврата капитала; n — оставшийся срок экономической жизни объекта.

Коэффициент капитализации (K) рассчитывается из безрисковой ставки по данным недвижимости г. Уфы (10, 5%) + премия за риск данные по региону (2%) + премия за низкую ликвидность, это чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более трудоемкого управления нужно им (1,5% — у нас не очень рискованные инвестиции) + 3% премия за низкую ликвидность тоже взято по данным региона, но можно и рассчитать по формуле:

\Pi=\frac{R_b \times L}{Q} (2),

где П — премия за низкую ликвидность; Rb — безрисковая ставка; L — период экспозиции (в месяцах); Q — общее количество месяцев в году.

После можно рассчитать стоимость объекта оценки, по формуле:

S=D \times K (3),

где S — текущая стоимость объекта недвижимости; D — чистый операционный доход; K — коэффициент капитализации.

При оценке квартиры в Калининском районе г. Уфы по доходному подходу были рассчитаны все показатели и определенна рыночная стоимость квартиры в таблице 1.

Таблица 1. Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта при использовании доходного подхода

Потенциальный валовой доход

140760,00 руб.

Действительный валовой доход

12000,00 руб.

Эффективный валовой доход

128760,00 руб.

Постоянные расходы

1039,50 руб.

Переменные расходы

1950,00 руб.

Эксплуатационные расходы

35874,00 руб.

Чистый операционный доход

92886,00 руб.

Коэффициент капитализации

23,6 %

Стоимость объекта оценки

2192109,60 руб.

Сравнительный подход рассчитывается с помощью трех объектов аналога, и вносятся корректировки, в работе 3 аналога у которых уже известна рыночная цена, и уже к этой цене вносятся корректировки. В итоге всех корректировок находим среднюю цену.

Для сравнительного подхода были выбраны 3 объекта аналога, расположенные также в этом районе города. Поиск производился по объявлениям в интернет ресурсах, с указанной рыночной стоимостью. Был произведен выезд на каждый объект. При расчете стоимости однокомнатной квартиры были внесены следующие корректировки:

Тип конструкции здания. Анализ рынка показывает, что здания, построенные из кирпича или со значительной его долей в несущих конструкциях, имеют стоимость выше, чем у аналогичных объектов, построенных с применением железобетонных панелей или монолитного железобетона. В данном случае корректировка не проводилась в виду идентичности объектов аналогов и объекта оценки.

Этажность. Обычно, при прочих равных условиях, жилые объекты, расположенные на первых или последних этажах, продаются по более низкой в пересчете на единицу площади цене, для двух объектов применялась корректировка в сумме 3%, 5%.

Площадь. Обычно, при прочих равных условиях, большие по площади объекты продаются по более низкой в пересчете на единицу площади цене. Самая большая корректировка была внесена в объект №3 из-за своей площади в 31 м² в сумме 8%.

Состояние помещений, уровень отделки. Более высокий уровень отделки и состояния помещений подразумевает, что собственник объекта понес дополнительные расходы на доведение уровня отделки до того или иного уровня. Следовательно, при продаже объекта собственник будет стремиться компенсировать себе эти затраты. Таким образом, на рынке квартиры с более высоким уровнем отделки стоят дороже. Так как рассматриваемые объекты имеют один уровень отделки, то корректировка на данную характеристику не вносилась.

Состояние здания. Состояние здания напрямую влияет на цену находящихся в нем помещений: чем лучше состояние здания, тем выше цена продаваемых помещений. Так как сравниваемые объекты находятся в зданиях с разным состоянием, то корректировка на данную характеристику вносилась в объеме 10%, поскольку квартира находится в здании более поздней постройки. Таким образом, стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом, составляет 1837700,00 (один миллион восемьсот тридцать семь тысяч семьсот) рублей. Было решено отказаться от использования затратного подхода при оценке квартиры, из-за сложности определения величины накопленного износа строений и сооружений, год ввода в эксплуатацию данного дома 1960. Обоснованная рыночная стоимость объекта оценки определяется по формуле:

V=V_1 \times Q_1 + V_2 \times Q_2 (4),

где V — рыночная стоимость объекта оценки, руб.; V1, V2 — стоимость объекта, определенная соответственно доходным и сравнительным подходами; Q1, Q2 — средневзвешенное значение достоверности подходов соответственно.

Рыночная стоимость объекта:

V = 1837700,00 *0,56+2192109,60*0,44 =1029112,00+964528,30=1993640,30 руб.

Расчет рыночной стоимости объекта указан в таблице 2.

Таблица 2. Обоснованная рыночная стоимость объекта оценки

Подходы, используемые для определения рыночной стоимости объекта оценки

Стоимость объекта оценки при использовании различных подходов, руб.

Средневзвешенное значение достоверности подходов, %

Рыночная стоимость объекта, руб.

Сравнительный

1837700,00

56

1993640,30

Доходный

2192109,60

44

Рыночная стоимость объекта оценки — однокомнатной квартиры общей площадью 39,1 м² расположенной по адресу: РБ, г. Уфа, Калининский р-н, с учетом округления составляет 1993640 (один миллион девятьсот девяноста три тысячи шестьсот сорок) рублей.