Многофункциональные здания

№86-2,

технические науки

Многофункциональные здания получили широкое применение в странах Европы и в некоторых странах Азии, но российской практике их проектирование только начинает свое развитие. В статье рассмотрены распространенные типы многофункциональных зданий с различными комбинациями функций, их положительные и отрицательные стороны.

Похожие материалы

В современном урбанизированном мире социально-экономические условия развития городов России характеризуются экстенсивным разрастанием городов с ростом численности горожан и увеличением уличного автотранспорта. Формирование центров жилых и планировочных зон в связи с этим отстает, они страдают от нехватки комплексности и сбалансированности застройки, наблюдается несовершенство системы культурно-бытового и коммунального обслуживания и резкое имущественное расслоение городского населения.

За последние несколько лет в Российской Федерации было возведено огромное количество торгово-развлекательных центров, площади которых до сих пор пустуют, виной тому, по нашему мнению, является изначально неверно заложенное на стадии разработки проекта назначение для такого типа зданий.

Проектирование и возведение многофункциональных зданий — МФЗ — включение их в городскую жилую среду — эффективный путь к устранению проблем градостроительства, решению архитектурно-строительных и социально-экономических задач на территориях нового строительства, в уже сложившейся застройке и в районах реконструкции. За счет своей многофункциональности такие здания позволяют повышать плотность застройки, устранять отставания развития обслуживания от темпов жилищного строительства, что в целом повышает эффективность использования городских пространств — улучшает городскую среду и придает ей новое качество [1].

Многофункциональность в целом означает придание дополнительных функциональных возможностей какому-либо предмету, приводящее к расширению спектра его использования и применения. Многофункциональные здания и комплексы формируют из отдельных помещений, их групп, зданий и сооружений с различными назначениями, сочетание которых обусловлено множеством факторов. Выделяют 11 функций таких объектов в различных комбинациях — это развлекательная составляющая, торговая, гостиничная, офисная, общепит и другие. Эти функции следует совмещать с точки зрения рациональности их взаимодействия друг с другом.
Наиболее приемлемыми решениями являются офисно-гостиничные МФЗ, тогда как самым неудачным вариантом можно назвать торгово-гостиничные, так как они окупаются в несколько раз дольше. Для большинства средних и крупных городов нашей страны характерны здания торгово-развлекательного назначения, включающие в себя заведения общественного питания. Проблема заключается в том, что слишком большой процент отдается зданиям именно такого назначения. Использование других комбинаций могло бы улучшить состояние, заняв тем самым свободные площади.

Многофункциональные здания с функциональным наполнением «город в городе» трудно назвать изобретением современности. Подобные идеи применялись уже в начале XX века. Практика многофункционального проектирования сложилась естественно-исторически. В ходе истории поселения людей формировались на основе принципов многофункционального проектирования. Пешее передвижение с перемещением товаров служили естественными ограничителями развития иных подходов в градостроительстве. Люди большую часть времени находились в домах, которые одновременно были местом их проживания, работы и продажи товаров. Первый этаж зданий отводился для производственных и коммерческих целей, а выше находилась сфера быта человека. Такая практика широко применима в настоящее время в азиатских странах, в частности — во Вьетнаме.

Одним из главнейших преимуществ многофункциональных комплексов — МФК — является предоставление возможности пользователям жить, работать, отдыхать в одном месте, на единой территории. Сочетая несколько функций в одном месте городской среды и адаптация их под новые условия, МФЗ и МФК получают ощутимые преимущества перед монофункциональными объектами. Многофункциональные объекты могут быть реализованы в различных форматах и концепциях. С момента своего возникновения они претерпели ряд изменений в зависимости от ряда факторов, таких как время появления в городской среде, тип этой среды. Так с течением времени стали видны кардинальные изменения в наборе функциональных назначений, в составе помещений и функциональных блоков, увеличилось разнообразие видов многофункциональных комплексов, количество и состав процессов, протекающих в них.

Прародителем современных объектов с разными функциями можно считать архитектора Ле Корбюзье. Его дом «Марсельская жилая единица» (1947-1952 гг.) был задуман как экспериментальное жилье с идеей коллективного проживания. Дом включал в себя систему из 237 индивидуальных квартир, рассчитанных на различный состав семей, и элементы сервиса. В среднем этаже этого 17-этажного дома по обеим сторонам коридора французский архитектор разместил небольшие магазины, кафе, парикмахерские и даже гостиницу. На уровне плоской крыши со встроенным бассейном для детей были запроектированы небольшие помещения для школьных занятий, зал, служивший для занятий гимнастикой, а также для проведения концертов и спектаклей. Здесь же предусмотрена беговая дорожка и площадки для отдыха.

То, в какую среду вовлекается та или иная функция, является важным аспектом при проектировании МФЗ. Нужно понимать и трезво оценивать плотность уже существующих функций, их состав, учитывать полезность новой функции для конкретной застройки и наличие условий для обеспечения её реализации. Чем незаметнее и эффективнее вольется функция в среду, тем уместнее ее существование в этой среде [4]. Моделированию систем центров и каждого элемента должен предшествовать особый вид деятельности, повсеместно отсутствующий в градостроительной практике, то есть необходим системный анализ системного объекта [2].

Современные многофункциональные объекты служат наглядным примером к слогану знаменитой немецкой школы искусств Баухаус — «форма следует функции». Практичность, эргономика и экономичность — «три кита», на которых стояли идеи архитекторов и проектировщиков тех времен, в числе которых были Мис Ван дер Роэ, Вальтер Гропиус и Ле Корбюзье [4]. К концу XX века идеи многофункционального проектирования города вдохнули с новой силой и обрели влияние. Джейн Джейкобс в 1961 году выдвинула тезис о необходимости смешанном использовании городских площадей как необходимости для оздоровления городского пространства.

Говоря о МФЗ нельзя не затронуть вопросы целесообразности их проектирования в целом. Основным критерием успешного функционирования является разделение различных потоков посетителей, покупателей, жильцов, что, как правило, увеличивает себестоимость строительства — требуется большее количество входных групп, лестнично-лифтовых узлов, паркинга и т.п. К основным преимуществам многофункциональных зданий можно отнести возможность диверсификации рисков и максимально эффективное использование площади здания и земельного участка, экономию ресурсов, удобство для потребителей и посетителей, возможность перепрофилирования. Совмещение нескольких функций в одном объекте выгодно и собственнику, поскольку это повышает эффективность проекта в целом.

Однако существуют и негативные аспекты в создании МФЗ. Основную трудность вызывает создание концепции и само проектирование комплекса или здания, это обусловлено сложностью сочетания требований для различных сегментов недвижимости. Реализация такого проекта требует больших инвестиций, которые будут окупаться достаточно долго. Также возникают сложности с управлением, позиционированием и продвижением объекта.

Эксперты известных компаний — «НДВ-Недвижимость», ASTERA Moscow в альянсе с BNP Paribas Real Estate, Blackwood, Nagatino i-Land, GVA Sawyer, LCMC — дают ответы на вопрос о рациональном сочетании функций в многофункциональных объектах. Важна организация не только комфортного существования каждой из составляющих объекта, но и синергетического эффекта — возрастание эффективности деятельности в результате интеграции, слияния отдельных частей в единую систему, при котором каждая составляющая помогает успешному функционированию другой. Следовательно доходность и успешность МФЗ напрямую зависит от грамотного сочетания функциональных составляющих [3].

Несмотря на то, что в Европе идея современных универсальных комплексов уже давно развита, для России она сравнительно нова и многофункциональное проектирование только начинает приживаться. Одним из ярких примеров крупноформатных комплексов в России служит «Город столиц», расположенный на первой линии застройки комплекса «Москва-Сити». Этот двухуровневый торговый центра, расположенный на 10 000 кв. м содержит в себе бутики, бары, рестораны, SPA и фитнес залы, бассейн с панорамным видом на Москва-реку, и большой паркинг из расчета 2 м/места на апартамент [4].

Подводя итоги, следует отметить, что для инвесторов и застройщиков выстраивание городского пространства на основе принципов многофункционального проектирования считается рискованным объектом. Многофункциональное проектирование плохо подходит для построения частного домовладения и гораздо эффективнее реализуется в жилых кварталах, образованных многоквартирными домами [6].

В последние годы популярностью стало пользоваться строительство крупных жилых комплексов с развитой инфраструктурой. Относить такие объекты к МФК в полной мере нельзя, основной функцией здесь является жилье, другие функции имеют намного меньшие площади, существуя как дополнительные. Для более эффективного использования нижних этажей, в них устраивают офисные или торговые помещения и помещения свободного назначения, не требующие соблюдения особых норм на этапе проектирования. Такой формат часто пользуют девелоперы, так как даже в случае непростой рыночной ситуации в стране, можно спрогнозировать реализацию помещений заранее.

Несмотря на все сложности, возникающие на этапах проектирования и строительства многофункциональных зданий и комплексов, их создание открывает новые возможности и горизонты. В точки зрения архитектурной выразительности такие объекты всегда характеризуются индивидуальностью и компактностью, сочетая функции труда и быта населения, становясь объектами общего притяжения. Для большего внедрения многофункциональных зданий и комплексов в городскую среду, необходимо проводить анализ мирового и отечественного опыта, исследовать принципы архитектурно-планировочной организации и рекомендации, которые охватывают весь комплекс вопросов формирования застройки [1].

Список литературы

  1. Архитектурно-планировочная организация многофункциональных зданий: На примере жилищного строительства в Москве [Электронный ресурс] / Научная библиотека диссертаций и авторефератов disserCat // Режим доступа: http://www.dissercat.com/content/arkhitekturno-planirovochnaya-organizatsiya-mnogofunktsionalnykh-zdanii-na-primere-zhilishch
  2. Многофункциональные здания и комплексы [Электронный ресурс] / Engeneering // Режим доступа: www.avengineering.ru/services/project_bilding/public_buildings/pb_multipurpose/
  3. Многофункциональные комплексы Mixed-use:все за и против. Часть I [Электронный ресурс] /группа компаний Rway //Режим доступа: http://rway.ru/news/11377/
  4. Понятие многофункционального общественного комплекса «Mixed-use» [Электронный ресурс] /Архитектон //Режим доступа: http://archvuz.ru/2010_22/34
  5. Свод правил СП 160.1325800.2014 "Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования"