Выбор и обоснование модели финансирования жилищного комплекса

№96-1,

технические науки

В статье рассматривается проблема финансирования жилищной инфраструктуры. Поскольку, на данный момент, в России преобладает форма долевого финансирования строительства, которая имеет множество рисков, имеет место поиск альтернативных и более надежных способов финансирования. В процессе исследования указанной проблемы использовались методы логического, статистического анализа. Целью данной статьи является поиск актуальных путей инвестирования строительства жилого фонда, или построение модели финансирования. Для этого были рассмотрены основные способы финансирования, их достоинства и недостатки. В результате был выбран метод, наиболее подходящий в условиях рассматриваемого региона.

Похожие материалы

Финансирование любого инвестиционного проекта рассматривается как обстоятельства для реализации плана, так и минимизацию расходов и рисков при помощи рационального применения ресурсов.

Начальный период организации финансирования — определение важного размера средств для разработки инвестиций и их реализации. Кроме технико-экономической и финансово-экономической оценки проекта, фирма определяет метод вербования средств.

Источники финансирования с предполагают собой валютные способы, применяемые в качестве вкладываемых ресурсов. Их подразделяют на внутренние (собственный капитал) и внешние (привлеченный и заемный капитал).

Внутреннее финансирование (самофинансирование) обеспечивается за счет фирмы, планирующего воплощение проекта. Оно подразумевает внедрение личных средств — уставного (акционерного) капитала, а также средств, создаваемого в ходе деятельности, до этого всего, чистой выгоды и амортизационных отчислений. При данном вложении средств, специализированных для реализации инвестиционных проектов, должно носить строго целевой характер, что достигается, в частности, путем выделения самостоятельного бюджета инвестиционного проекта.

Самофинансирование применимо только для реализации небольших инвестиционных проектов. Капиталоемкие п, как правило, финансируются за счет не только внутренних, но и внешних источников.

Внешнее финансирование подразумевает внедрение внешних источников: средств финансовых институтов, нефинансовых фирм, населения, страны, зарубежных трейдеров, а еще добавочных вкладов валютных ресурсов учредителей фирмы. Оно исполняется методом мобилизации завлеченных (долевое финансирование) и заемных (кредитное финансирование) средств.

Сравнительная характеристика видов финансирования представлена в таблице 1.

Таблица 1. Сравнительная характеристика источников финансирования инвестиционных проектов

Источники финансирования

Достоинства

Недостатки

Внутренние источники (собственный капитал)

Легкость, доступность и быстрота мобилизации. Снижение риска неплатежеспособности и банкротства. Более высокая прибыльность в связи с отсутствием необходимости выплат по привлеченным и заемным источникам. Сохранение собственности и управления учредителей

Ограниченность объемов привлечения средств. Отвлечение собственных средств от хозяйственного оборота.

Ограниченность независимого контроля за эффективностью использования инвестиционных ресурсов

Внешние источники (привлеченный и заемный капитал)

Возможность привлечения средств в значительных масштабах.

Наличие независимого контроля за эффективностью использования инвестиционных ресурсов

Сложность и длительность процедуры привлечения средств. Необходимость предоставления гарантий финансовой устойчивости.

Повышение риска неплатежеспособности и банкротства. Уменьшение прибыли в связи с необходимостью выплат по привлеченным и заемным источникам.

Возможность утраты собственности и управления компанией

На данный момент в России широко распространен такой внешний источник финансирования, как долевое строительство. Несмотря на его популярность, данный способ имеет ряд проблем, связанных с рисками.

В основном проблемы могут возникать в связи с тем, что:

  • застройщик не имеет своих средств в достаточном количестве для начала и завершения работ по строительству дома или не хочет тратить собственные деньги и рассчитывает на средства дольщиков. Поэтому сначала тратит на свои нужды предполагаемую (закладываемую) прибыль от продажи квартир, рассчитывая на определенные темпы продаж, а уже потом использует получаемые от дольщиков деньги на строительство дома, не учитывая общее снижение количества сделок (уменьшения темпов продаж), спад рынка, повышение цен на строительные материалы и т.д.;
  • строители используют денежные средства дольщиков не на строительство конкретного дома, а на достройку других объектов, рассчитывая впоследствии так же с других объектов получить деньги на достройку этого дома, также не учитывая общее снижение количества сделок (уменьшение темпов продаж), спад рынка;
  • подрядчики (поставщики материалов) не выполняют своих обязательств, приходится расторгать договоры с ними, а на поиски новых подрядчиков (поставщиков) уходит время;
  • подрядчики не выполняют своих обязательств вследствие того, что застройщик с ними рассчитался квартирами, а подрядчик не может продать квартиры из-за общего снижения количества продаж на рынке;
  • в договорах, заключаемых с дольщиками, строители не берут на себя обязательства по завершению строительства дома и передаче квартиры дольщику в конкретный срок. Обычно строительная компания указывает в предмете договора плановый срок окончания строительства, соблюдение которого в действительности не является обязанностью застройщика. Поэтому получается, что строители не несут перед дольщиком никакой ответственности за нарушение обещанного срока.

Предлагается использовать метод проектного финансирования путем построения стратегического планирования развития жилищного строительства в условиях рассматриваемого региона. При этом необходимо построить технико-экономическое обоснование инвестируемого проекта по следующей структуре:

  1. Постановка целей и задач жилищного строительства.
  2. Анализ признаков строительства с выявлением сильных и слабых сторон (анализ основных рисков, угроз, а также имеющихся конкурентных преимуществ).
  3. Разработка стратегии в условиях рассматриваемого региона.
  4. Определение возможных направлений развития стратегии.
  5. Построение механизма управления от начального к конечному этапу.

Для второго пункта целесообразно использование метода SWOT-анализа, успешно применяемого в крупных инвестиционных проектах. Данный метод поможет наиболее структурированно отобразить желательные и нежелательные риски, а также преимущества, и их максимально полезное использование.

Пример такого анализа предоставлен в таблице 2.

Таблица 2. SWOT-анализ

Сильные стороны

Слабые стороны

№ п/п

Параметр

№ п/п

Параметр

1

Наличие большого количества строительных организаций

1

Низкий уровень использования
инноваций

2

Наличие высококвалифицированных
кадров

2

Недостаток собственных средств

3

Наличие строительных материалов

3

Высокая степень износа производственных фондов

4

Наличие строительного потенциала

4

Низкие темпы ввода жилья в эксплуатацию

Возможности

Угрозы

№ п/п

Параметр

№ п/п

Параметр

1

Развитие нормативной
базы

1

Ограниченные муниципальные финансовые ресурсы

2

Наличие квалифицированных управленческих кадров

2

Низкий уровень муниципальных гарантий

3

Предоставление льгот по аренде помещений и земельных участков находящихся в муниципальной собственности

3

Использование неэффективных подходов к управлению со стороны муниципальной власти

4

Субсидии за счет средств бюджета города для возмещения части затрат на уплату процентов по кредитам

Механизм управления строительством должен предполагать следующие важные принципы:

  • прозрачность и эффективность расходования средств: для уменьшения риска потерь средств необходимо использовать ежемесячные перечисления средств от инвестора на освоение в текущем проекте, ввести полную отчетность на расходование вложенных средств, соблюдать данное требование на протяжении всего жизненного цикла проекта;
  • организация подготовки проведения строительных работ;
  • обеспечение строительства объекта транспортом и механизмами,
  • обеспечение согласованной работы всех сотрудников строительства,
  • полный контроль над качеством проведения всех строительных работ,
  • обеспечение диспетчерского управления строительными работами.

При соблюдении принятой стратегии риски сведутся к минимуму, а поиск средств финансирования будет отлажен и не затруднен. Без разработки предложенных мероприятий практически невозможно ведение инвестиционных проектов, а использование долевого строительства не предвидит прогресса, вследствие чего возникнет множество проблем с развитием жилищного комплекса страны.

Список литературы

  1. Попов М.В. Выбор и обоснование стратегии жилищного строительства // Интернет-журнал «НАУКОВЕДЕНИЕ» Том 8, №2 (2016) http://naukovedenie.ru/PDF/133TVN216.pdf (доступ свободный). Загл. с экрана. Яз. рус., англ. DOI: 10.15862/133TVN216
  2. Тарануха К. В. Проектное финансирование в России. Проблемы и направления развития // Вестник ИжГТУ. – 2013. – № 3(59). – С. 82–84.
  3. Солдатова Л.А. «Механизмы финансирования жилищного строительства в РФ» // Вестник ОГУ №13 (132). – 2011.