Согласно теории факторов производства, в которой включены такие составляющие, как земля, труд, капитал и предпринимательские способности, соединяясь в месте, образуют механизм производства для реализации новых продуктов на рынке. В свою очередь, земля как один из факторов производства играет большую роль в формировании будущих доходов владельца данных ресурсов. Также стоит учесть лесные ресурсы, находящиеся на этой земле, которые не могут существовать отдельно от данного фактора производства. Исходя из этого, земельные и лесные ресурсы являются уникальной составляющей с экономической точки зрения. Они представляют большую значимость при оценке, в связи своей спецификацией и назначением.
Оборот лесных земель в Российской Федерации по сравнению с зарубежными странами является не развитой деятельностью в связи с тем, что отсутствует сам по себе рынок природных объектов. Однако есть возможность использовать земельные участки в качестве купли-продажи или по договору аренды.
В связи с этим, для оценочной деятельности важно знать каким образом данные природные ресурсы могут послужить в будущем своим владельцам и какой потенциальный доход они получат при различных условиях использования.
Оценочная деятельность применяет различные методы, которые зарекомендовали себя во всем мире и непосредственно приспособлены для оценки лесных земель. Однако их использование в российских реалиях бывает трудно применимо, как было уже сказано, в связи не развитостью рынка природных объектов.
Лесной фонд может выступать в качестве залога при получении займа, тогда его оценка является обязательной по законодательству.
Согласно Земельному Кодексу РФ статье 101, к землям лесного фонда относятся лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, - вырубки, гари, редины, прогалины и другие) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие).[1]
По своей сути лесной фонд является недвижимым. Это означает, что он представляет один из видов объектов гражданских прав, который неразрывно связан с землей и только вместе с ней представляет потенциальную стоимость.
Исходя из этого, оценка лесного фонда предполагает использование в оценочной деятельности ряд подходов:
- Затратный
- Сравнительный
- Доходный
При использовании затратного метода учитывается только древесина на данном земельном участке и не включается природные дары. Второй метод предполагает сравнение объекта оценки с аналогичными участками, применяя к ним определенные поправки. Доходный метод использует лесную ренту.
В нашем случае лесная рента характеризуется, как остаточная стоимость, исчисляемая как разница между ценой продуктов леса и издержками производства по заготовке, доставке ресурсов до рынков сбыта и по их обработке и переработке, включая нормативную прибыль хозяйствующих субъектов.[2]
Согласно данному методу при оценке нужно учитывать его особенности, которые характерны для лесных земель:
- зависимость стоимости древостоя от качественных характеристик лесных насаждений
- экономическая доступность лесных ресурсов или ее отсутствие
- многоцелевое назначение лесных ресурсов
- цикличные колебания стоимости лесных земель
- иные
Характерным отличием земельной ренты, которая используется вместе с лесным фондом от земельной ренты в городских условиях, является срок использования. В первом случаем он несет в себе долгосрочное использование с момента создания лесных насаждений до реализации лесной продукции. Во втором земля выступает в качестве участка, как компонент использования под сдачу, строительства или других видов эксплуатационных услуг.
Рассмотрим проблемы использования подходов при оценке лесных фондов:
- При затратном подходе сложным составляющим является определение расходов на охрану, защиту и возмещение за определенное время в частности для каждого лесного участка.
- При сравнительном подходе подбирается земельный участок, который должен быть аналогом для объекта оценки и на момент времени имеет уже рыночную цену. В результате работы находят их природно-ресурсный потенциал, сравнивая и делая на соответствующих этапах поправочные корректировки. Однако в существующих реалиях на российском рынке затруднительно найти аналоги, к тому же оборот земельных участков ограничен.
- При доходном подходе оценщик должен иметь достаточную базу знаний для поиска информации.
На сегодняшний день для оценочной деятельности оценка лесных фондов оптимальным подходом служит доходный, так как он позволяет в условиях неравномерно поступающих денежных доходов от эксплуатации земельного участка определить затраты, которые будут приходиться не только на момент организации лесохозяйственного производства, но и конченый результат. А как известно на первых стадиях развития данное хозяйство имеет отрицательный эффект и требует значительных затрат и времени для трансформации отрицательных денежных потоков в положительные.
В качестве примера может выступать лесной участок, который имеет неравномерное распределение доходов по времени, так как данное хозяйствование занимает продолжительное время и подчиняется определенной группе риска.