Страхование ипотечного кредитования

NovaInfo 43, с.138-146, скачать PDF
Опубликовано
Раздел: Экономические науки
Просмотров за месяц: 1
CC BY-NC

Аннотация

Рассмотрены основные принципы ипотечного страхования, их роль, проект страхования ипотечных кредитов, а также проведен сравнительный анализ ипотечного страхования.

Ключевые слова

БАНК, ИПОТЕКА, ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ, ИПОТЕЧНЫЙ РИСК, ЗАЕМЩИК

Текст научной работы

Страхование – обязательное условие при оформлении ипотеки. По закону заемщик обязан страховать только предмет залога от повреждения и полного уничтожения. Но банки-кредиторы, как правило, требуют, чтобы заемщик дополнительно страховал свою жизнь и трудоспособность и риск утраты права собственности на жилье (титул). Срок ипотечного страхования равен сроку, на который оформляется ипотечный кредит.

При ипотечном страховании жилья банк настаивает на страховке в сумме кредита, увеличенной на 10%, но многие заемщики страхуют приобретаемое жилье на полную его стоимость. При таком варианте, если наступит страховой случай, то страховая компания погасит ипотечный кредит в банке за заемщика, и выдаст самому заемщику оставшуюся сумму по страховому договору.

Обычно ипотечный банк имеет список страховых компаний, которые являются его партнерами, и заемщикам ипотечного кредита настоятельно рекомендуется страховаться именно в этих компаниях. Если же заемщик (или его работодатель) застраховал ранее жизнь и трудоспособность в какой-либо другой страховой компании, и ему не хочется менять страховщика этих рисков, то ему необходимо подобрать тот банк, который готов зачесть существующий у заемщика страховой полис, не смотря на то, что страховщик не является его партнером.

Ипотечный кредит оформляется на долгий срок – как правило, пятнадцать-двадцать лет. Естественно, клиентам банков необходима твердая уверенность в том, что страховая компания, заключившая договор комплексного ипотечного страхования, способна гарантировать выполнение обязательств.

При выборе страховой компании необходимо учесть несколько факторов. Особое внимание нужно обратить на наличие лицензии на предлагаемые компанией страховые услуги. Лучше, если это компания с государственным участием, подкрепляющим ее надежность.

Вопросы страхования рассмотрены в работах Ефимова О.Н. [3, 4].

Проведем сравнительный анализ условий страхования ипотеки на примере страховых компаний, работающих с банком «Сбербанк».

Таблица 1. Основные показатели ипотечного кредитования в банке «Сбербанк» [6].

Год

Объем задолженности, млрд руб.

Объем выданных ипотечных кредитов, млрд руб.

Доля Сбербанка %

2015

3920,4

1147,3

57,7

2014

3520,1

1762,5

52,3

2013

2648,9

1353,9

46,5

2012

1982,4

1028,9

43,3

2011

1478,9

716,9

44,7

2010

1129,4

380,1

49

2009

1010,9

152,5

56

2008

1070,3

655,8

35

2007

611,2

654,6

27

Источник: ЦБ.

Таблица сравнительного анализа составлена на основе расчетов, представленных на официальном сайте «Русипотека».

Начиная с 16.02.2009, банк «Сбербанк» реализует программы ипотечного кредитования без обязательного заключения договора страхования риска утраты или ограничения права собственности на предмет залога (ипотеки) и риска смерти, постоянной полной утраты трудоспособности заемщика.

Заемщик имеет возможность выбрать либо программу ипотечного кредитования, предусматривающую страхование только риска гибели (уничтожения), утраты или повреждения предмета залога, либо программу ипотечного кредитования, предусматривающую заключение договора комплексного ипотечного страхования с включением в покрытие следующих рисков: смерть, постоянная полная утрата трудоспособности заемщика; гибель (уничтожение), утрата или повреждение предмета залога; утрата или ограничение права собственности на предмет залога (ипотеки).

Банк принимает полисы страховых компаний, прошедших проверку на соответствие общим требованиям банка, требования к финансовой устойчивости и предоставляемому страховому покрытию.

В список страховых компаний, чье соответствие требованиям банка уже подтверждено вошли компании:

  1. СПАО «Ингосстрах»;
  2. ОАО «АльфаСтрахование»;
  3. АО «СОГАЗ»;
  4. ЗАО «МАКС»;
  5. САО «ВСК»;
  6. ООО «Зетта Страхование»;
  7. ПАО «Росгосстрах»;

Рассмотрим условия комплексного ипотечного страхования на примере компаний «Ингосстрах», «Зетта Страхование», «Росгосстрах» (таблица 1) [8].

Таблица 2. Сравнительный анализ условий ипотечного страхования в страховых компаниях «Ингосстрах», «Зетта Страхование» и «Росгосстрах».

Показатели

СК «Ингосстрах»

СК «Зетта Страхование»

СК «Росгосстрах»

Срок действия договора

Срок действия договора

Срок действия договора

Срок действия договора

Страховые риски

  1. утрата жизни или трудоспособности заемщика;
  2. возникновение непредвиденных расходов на ремонт собственной квартиры при повреждении в системах водоснабжения, взрыве бытового газа и т.п.;
  3. утрата права собственности на квартиру, купленную в кредит;
  4. необходимость возмещения ущерба пострадавшим соседям.
  1. потеря застрахованным трудоспособности с установлением группы инвалидности;
  2. смерть застрахованного;
  3. утрата (гибель), повреждение или уничтожение имущества вследствие наступления событий, произошедших и указанных в договоре страхования;
  4. ограничение или потеря права собственности заемщика на недвижимость.
  1. риск гибели, повреждения или недостачи недвижимого имущества;
  2. несчастные случаи;
  3. стихийные бедствия;
  4. преступления против собственности ;
  5. риск смерти, утраты трудоспособности страхователя;
  6. риск утраты недвижимого имущества в результате прекращения, ограничения права собственности на недвижимое имущество;

Страховая сумма

Сумма ипотечного кредита, увеличенного на 10 %; ежегодно уменьшается.

Сумма ипотечного кредита увеличенного на процентную ставку.

Сумма ипотечного кредита, увеличенного на 10 %.

Страховые тарифы

От 1.12 до 1.15 % от страховой суммы в зависимости от вида страхования.

От 1.14 до 1.19 % от страховой суммы в зависимости от вида страхования.

От 1.13 до 1.16 % от страховой суммы в зависимости от вида страхования.

Преимущества

При страховании залогового имущества от огня и других опасностей имущество принимается на страхование без предварительного осмотра специалистами «Ингосстраха».; При страховании гражданской ответственности владельца недвижимого имущества потребуется только заполнить заявление на страхование и переслать его в «Ингосстрах».; Наличие полиса титульного страхования «Ингосстраха» станет гарантией юридической «чистоты» истории приобретаемой квартиры; оперативность, индивидуальный подход к каждому заемщику, гибкая тарифная политика.

Возможность самостоятельного выбора программы страхования, и даже набора страховых рисков, которые необходимо включить в покрытие; для оформления страхового полиса понадобятся только паспортные данные; страховая премия по договору страхования (полису) может быть оплачена несколькими платежами, при этом возможны различные варианты установления порядка оплаты страховой премии; оформление договора страхования (полиса) займет минимум времени.

Оперативность, индивидуальный подход к каждому заемщику, гибкая тарифная политика; возможность оплаты страховой премии в рассрочку без повышения тарифа (по согласованию с банком); выгодные условия при полном досрочном погашении кредита (возврат уплаченной вами страховой премии за неистекший срок действия договора страхования за вычетом подтвержденных расходов, связанных с исполнением нами обязанностей по договору страхования).

Франшиза

Может устанавливаться в денежном эквиваленте или в % от страховой суммы по желанию страхователя.

Может устанавливаться по желанию страхователя.

Безусловная франшиза от 0,5 до 1 % страховой суммы.

Страховые взносы

По соглашения сторон частями, взносами.

Единовременно.

Единовременно.

Таблица сравнительного анализа составлена автором на основе данных, представленных на официальных сайтах страховых компаний [8].

Как можно увидеть из сравнительной таблицы, наиболее оптимальные условия для комплексного ипотечного страхования может предоставить компания «Ингосстрах». Она полностью отвечает требованиям банка «Сбербанк» и поэтому все желающие взять ипотечный кредит в этом банке могут воспользоваться услугами «Ингосстраха». Страховые взносы в компании минимальны по сравнению с двумя другими страховыми организациями, страховые риски охватываются в полном объеме. Ожидаемые преимущества же страхования вполне конкурентоспособны с аналогичным пунктом у компаний «Росгосстрах» и «Зетта Страхование». Так же страховая компания «Ингосстрах» не требует обязательного включения в договор пункта франшизы, что гарантирует для страхователя осуществление страховых выплат в полном объеме. Страховые же взносы можно выплачивать частями, в рассрочку, что также говорит о том, что компания, прежде всего, заботится о своих клиентах. Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что «Ингосстрах» является наиболее приемлемым страховщиком в области страхования ипотеки по сравнению с двумя другими компаниями.

Рассмотрим конкретный пример страхования ипотечного кредита. Допустим, клиент Иванов И.И взял в банке «Сбербанк» ипотечный кредит на приобретение квартиры. Сумма которого составила 3000000 (три миллиона) рублей. В данном случае клиенту можно застраховать квартиру примерно на такую же сумму. Страхование покроет утрату имущества, которое может случиться в результате несчастного случая. Возмещению подлежат те убытки, которые вызваны утратой.

Страховых компаний насчитывается много, но клиент воспользовался услугами страховой компании «Ингосстрах», где тариф составляет 0,35%.

Страховая стоимость квартиры составляет 3000000 рублей. Предположим, что клиент застрахует имущество на полную стоимость, то есть страховая сумма равняется страховой стоимости. Теперь покажем сумму, которую клиенту нужно выплатить, если он застрахует свое имущество.

Страховая премия, которую должен выплатить Иванов И.И. страховщику составит:

СП=СС*Т, где

СП – страховая премия;

СС – страховая сумма;

Т – страховой тариф.

СП=3000000*0,35%=10500 руб.

То есть, Иванов И.И., застраховав имущество, должен выплатить компании «Ингосстрах» 10500 руб. [4].

Предположим, что через определенный промежуток времени после заключения договора в квартире произойдет пожар, то на место происшествия прибудет аварийный комиссар, который определит, в результате чего произошел несчастный случай.

Также он определит, сколько в результате этого составит сумма убытка от повреждения квартиры. Предположим, что убыток составил 1000000 рублей.

Предоставив все необходимые документы в страховую компанию клиент получит страховую выплату в размере понесенного убытка. В договоре не было предусмотрено франшизы, то есть заранее оговоренной договором суммы страхования, которая не подлежит возмещению страховой компанией при наступлении страхового случая. Если бы в договоре была указана данная сумма, то страховщик не оплатил бы убыток на эту сумму.

Так как этого не предусмотрено, то страховщик выплатит полную сумму.

СВ=У, где

СВ – страховая выплата;

У – убыток.

В результате, если бы Иванов И.И. не застраховал бы свое имущество, то при случае наступления неблагоприятного случая понес бы убыток. И при этом он сам бы являлся источником возмещения понесенного ущерба. В данном случае предприятие выплатило бы страховщику 10500 рублей, а тот возместил бы убыток – 1000000 рублей. Если бы имущество не было застраховано, то клиент потерял бы 1000000 рублей. Следовательно, потерял бы еще и часть имущества.

Итак, затратив максимум 10500 руб. на страховую премию владелец квартиры защитил от возможных рисков утраты имущества на сумму 3000000 руб.

В связи с нестабильной экономической ситуацией и ухудшением материального положения заемщиков ряд банков идет на сокращение количества рисков, обязательных для страхования. Так, например, некоторые банки освобождают клиентов от необходимости страховать жизнь и здоровье.

Владельцы недвижимости, выступающей залогом по ипотечному кредиту, стремятся сэкономить на дополнительных расходах по обслуживанию ссуды, в том числе и на страховании жизни, особенно в условиях кризиса. Но, как показывает практика, такая экономия не оправдана. Ведь в случае смерти или установления инвалидности заемщика материальные затраты по выплате кредита лягут на его близких и родных. А если выплата по кредиту станет непосильным бременем – семья лишится недвижимости [8].

С полисом страхования жизни беспокоиться о том, как погасить кредит в случае утери кормильца, не придется – при наступлении страхового случая оставшуюся по кредиту сумму внесет страховая компания. Поэтому, даже если банк не требует полиса страхования жизни, отказываться от страхования не стоит.

Отметим, что при правильном определении целей и структуры общенациональная схема страхования кредитов на покрытие рисков неисполнения обязательств розничными заемщиками может внести значительный вклад в обеспечение финансовой посильности ипотечных кредитов. Хотя страхование кредитов не способно преодолеть трудности, связанные с обращением взыскания на находящееся в залоге имущество, оно может служить стимулом для кредитования со стороны коммерческих банков в течение того времени, которое потребуется правительству для преодоления слабых мест в законодательстве об обращении взыскания на находящееся в залоге имущество.

Страхование кредитов может сделать возможным повышение доли ипотечного кредита в общей стоимости имущества путем поглощения части кредитного риска, которая заставляет кредиторов требовать значительного первоначального взноса. Подобная программа обеспечивала бы разделение кредитных рисков с основными кредиторами и послужило бы для этих последних стимулом к более весомому и активному их участию в ипотечном кредитовании. Страхование кредитов на длительный срок может предоставить банкирам важный стимул к выдаче кредитов с более длительным сроком погашения. Эта функция послужила бы полезным дополнением к ликвидности, предоставляемой федеральным агентством, и к обслуживанию кредитов и управлению кредитными рисками, что осуществляют на местном уровне первичные агенты.

Страхование кредитов требует наличия данных за прошлые периоды по выдачи ипотеки с выделением таких позиций, как частота невозврата кредитов в срок и обращения взыскания на находящееся в залоге имущество, количество случаев исправления ситуации, период времени до обращения взыскания на находящееся в залоге имущества и величина убытков в расчете на один кредит, по которому на находящееся в залоге имущество обращено взыскание. Эти данные формируют базу для анализа в целях правильного и прозрачного назначения цен на страховые продукты и создания достаточных резервов на случай возможных убытков. Подобных данных в России по большому счету еще не существует [2].

Любая программа страхования кредитов требует трех общих этапов, на первом из которых проводился бы анализ существующих данных и разработка информационных стандартов и стандартов андеррайтинга для сбора данных в будущем. Второй этап включал бы продажу страховых инструментов по тем или иным, в силу необходимости произвольным, ценам и сбор данных, на базе которых будут основаны более надежные цены. Эта база данных, предположительно, сформирует основу для третьего этапа - развития частной индустрии ипотечного кредитования. На первые два этапа может уйти не менее 5 лет. Впоследствии станет возможным уменьшить риск для правительства путем приобретение перестраховочных инструментов на мировых рынках.

Проект страхования ипотечных кредитов - по необходимости федерального уровня - ради диверсификации географического риска, является перспективным в смысле содействия развитию ипотечных рынков при условии, что этот проект [7]:

  • будет функционировать в соответствии с профессиональными и разумными стандартами страхования;
  • будет отличаться правильным управлением и регулированием и избежит создания монополии;
  • обеспечит ограниченное страховое покрытие для кредиторов, например, исключит вероятность чрезмерных первоначальных потерь;
  • обеспечит установление и мониторинг разумных стандартов андеррайтинга и обслуживания;
  • обеспечит правильное определение величины страховой премии и ее корректировку с учетом изменения рыночной конъюнктуры;
  • будет должным образом включен в федеральный бюджет с тем, чтобы отразить соответствующие условные обязательства перед правительством.

В настоящее время в России создана система внешне очень похожая на немецкую, однако, как и в случае с американской моделью, с принципиально иным содержанием и механизмом работы. В нашей стране пока нет специализированных сберегательно - ипотечных кредитных учреждений (строительно-сберегательных касс). Наше законодательство не предусматривает особой формы кредитных организаций, работающих по контрактной сберегательной схеме. Создать подобную организацию в рамках обычного универсального банка нельзя, т.к. нельзя гарантировать, что он не будет использовать сверхдешевые депозитные средства для не ипотечных активных операций.

Но основная трудность даже не в этом. Главное препятствие для введения сберегательной системы ипотеки сегодня состоит в невозможности убедить нормального россиянина ежемесячно несколько лет вкладывать средства в какую-то кредитную организацию в ожидании ипотечного кредита. Чтобы сегодня вернуть нашего человека в банк, надо сначала дать ему кредит.

Таким образом, подводя итог можно констатировать, что на сегодняшний день, несмотря на определенные трудности, отечественный рынок ипотечного кредитования является развивающим и с течением времени станет основным способом решения жилищных проблем граждан России. Свидетельством тому является современный российский рынок ипотечных продуктов, который начинает быть похожим на аналогичные рынки экономически развитых стран. В подходах к позиционированию банков, к обретению собственной стабильной клиентской базы появляются элементы системности, обусловленные сложившейся необходимостью конкурировать и бороться практически за каждого клиента. В этой связи обретает новый смысл понятие маркетинга ипотечных услуг в деятельности субъектов ипотечного кредитования как системного, обоснованного структурированного комплекса мероприятий по привлечению новых клиентов, их сопровождению и реализации услуг.

Страхование предмета ипотеки (квартира или дом), приобретаемого на ипотечный кредит, является необходимым условием осуществления ипотечной деятельности и должно включаться в правовую систему ипотечного кредитования. Заключение страхового договора по этому виду страхования по правилам, учитывающим специфику ипотечного кредитования, является обязательным условием при получении ипотечного кредита. В то же время титульное страхование, как и страхование жизни и риска утраты трудоспособности заемщика, не может быть обязательным условием получения ипотечного кредита, и решение о таком виде страхования должен принимать сам заемщик.

Читайте также

Список литературы

  1. Об ипотеке (залоге недвижимости) [Электронный ресурс] : Федеральный закон РФ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ : принят Гос. Думой 24.06.1997 г. : одобрен Советом Федерации 24.06.1997 г. : (ред. от 21.07.2014) // Доступ из СПС «Консультант Плюс».
  2. Адамчук Н.Г., Юлдашев Р.Т. Обзор страховых рынков (научная статья)// Страховое дело - 2006. 120 с.
  3. Ахвледиани, Ю.Т. Страхование [Текст] : учебник / Ю. Т. Ахвледиани. - М. : Юнити-Дана, 2012. - 543 с.
  4. Ефимов, О.Н. Практическое пособие с примерами расчетов по страхованию / О.Н. Ефимов.- 2012.- 19-41с.
  5. Ефимов, О.Н. Страхование по закону о страховом деле. Учебное пособие (приложение к программе подготовки бакалавров) / О.Н.Ефимов. - LAP LAMBERT Academic Publishing GmbH & Co. KG, Heinrich-Böcking-Str. 6-8, 66121 Saarbrucken, Germany, напечатано в России, 2012, 685 стр.
  6. Ефимов О.Н. Экономика страхования и анализ страховых операций [Электронный ресурс]: курс лекций/ Ефимов О.Н.— Электрон, текстовые данные.— Саратов: Вузовское образование, 2014.— 2G1 с.— Режим доступа: http://www.lprbookshop.ru/23092.— ЭБС «IPRbooks», по паролю
  7. Ефимов О.Н. Страховое дело [Электронный ресурс]: учебно-методическое пособие/ Ефимов О.Н.— Электрон, текстовые данные,— Саратов: Вузовское образование, 2014.— 177 с.— Режим доступа: http://www.iprbookshop.ru/23088.— ЭБС «IPRbooks», по паролю
  8. Ефимов О.Н. Страховые законодательства и страховая наука о сущности страхования// Пути развития теории и практики современного страхования. 28 октября 2012 Санкт-Петербург. Сборник тезисов международной научно-практической конференции, посвященной 10-летнему юбилею кафедры управления рискам страхования - СПб.: ЭФ СПбГУ, 2012. - 276 с.
  9. Ефимов О.Н. Основы страхового дела [Электронный ресурс]: учебное пособие/ Ефимов О.Н.— Электрон, текстовые данные.— Саратов: Вузовское образование, 2014.— 116 с.— Режим доступа: http://www.iprbookshop.ru/23083.— ЭБС «IPRbooks», по паролю
  10. Ефимов О.Н. Социальное страхование в России [Электронный ресурс]: учебное пособие/ Ефимов О.Н.— Электрон, текстовые данные.— Саратов: Вузовское образование, 2014.— 165 с.— Режим доступа: http://www.iprbookshop.ru/23086.— ЭБС «IPRbooks», по паролю
  11. Ефимов О.Н. Об имущественном интересе в страховании (статья)// Материалы международной научно-практической конференции, посвященной 80-летию ФГОУ ВПО Башкирский ГАУ «Состояние, проблемы и перспективы развития АПК» (30 сентября – 1 октября 2010г.) Часть III. –Уфа: ФГОУ ВПО «Башкирский ГАУ», 2010. – С. 43-47.
  12. Ипотечное кредитование в цифрах. Статистика выдачи ипотечных кредитов [Электронный ресурс] /Ипотека/ Режим доступа: http://rusipoteka.ru/ipoteka_v_rossii/ipoteka_statitiska.
  13. Катасонов В.Ю., Морозов Д.С. Проектное финансирование: организация, управление риском, страхование (научная статья)//Страховое дело.- 2007.-272 с.
  14. Корниенко Д.Г. Тенденции развития рынка ипотечного страхования / Д.Г. Корниенко // Финансы и кредит. – 2007. – №30 – с. 71-73
  15. Рейтинг страховых компаний [Электронный ресурс] / Автокаско / Режим доступа: http://autokasko.net/reyting-strakhovykh-kompaniy.

Цитировать

Шайнурова, Р.Р. Страхование ипотечного кредитования / Р.Р. Шайнурова. — Текст : электронный // NovaInfo, 2016. — № 43. — С. 138-146. — URL: https://novainfo.ru/article/5200 (дата обращения: 29.06.2022).

Поделиться