Социальное ипотечное кредитование: региональный аспект

РЕГИОНАЛЬНЫЙ МАТЕРИНСКИЙ КАПИТАЛ, ЖИЛИЩНАЯ СУБСИДИЯ, КРЕДИТНАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ, ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПРОГРАММА, СОЦИАЛЬНАЯ ИПОТЕКА, ВОЕННАЯ ИПОТЕКА

Социальная ипотека означает льготное социальное кредитование для приобретения жилья, предоставляемая отдельным категориям населения. Помощь предоставляется в виде:

• компенсации части стоимости приобретенной в ипотеку квартиры. В данном случае банку выплачивается определенная часть стоимости жилья в качестве субсидии, в которую включаются процентная ставка;
• покупки жилья у государства под низкую процентную ставку. В данном случае речь идет о продаже вторичного жилья из государственного социального жилищного фонда по льготной цене в кредит. В основном такая форма предназначена для служащих определенных структур;
• возмещения части процентов по ипотечному займу [8, 68].

При этом пользователями программ социальной ипотеки традиционно выступают три категории граждан: работники и служащие бюджетной сферы; малоимущие граждане, лишенные достойных условий проживания; молодые семьи, в которых супругам еще не исполнилось 35 лет.

В данном контексте объективно выделение следующих видов ипотечного социального кредитования в России: социальная ипотека для молодой семьи; военная ипотека; ипотека для молодых специалистов; социальная ипотека для людей, стоящих в очереди на жилье и малоимущих слоев населения; ипотека с использованием материнского капитала.

Социальная ипотека требует и соблюдения ряда условий, в частности:

1. служащие должны иметь стаж работы не менее трех лет в государственных или муниципальных органах власти, медицинских или образовательных учреждениях; находится на службе в Вооруженных силах, полиции, таможне, спасательных и противопожарных структурах;
2. у претендентов на ипотечный льготный кредит нет собственного жилья, или оно не удовлетворяет требованиям закона о минимальной площади и санитарным нормам;
3. одному из супругов еще не исполнилось 35 лет.

Следует отметить преимущества социальной ипотеки как для заемщика, так и собственно для кредитной организации. Так: банк быстро рассматривает заявление и обычно принимает положительное решение о выдаче займа; первоначальный взнос при покупке жилого помещения будет рассчитан по минимальному тарифу; проценты по кредиту ниже, чем обычная ипотечная ставка; более долгий срок возврата денег.

Кроме того, многие кредитные учреждения берут на себя оформление всей документации для договора займа и даже помогают оформить жилищную субсидию. Так, банки берут на себя проверку юридической чистоты сделки; обеспечивают страховую защиту не только недвижимости, но и жизни самого заемщика; предоставляют договор, где обязуются не повышать процентные ставки до конца действия соглашения.

В настоящем на территории РФ действует единая Государственная программа «Обеспечение доступным и комфортным жильём и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» [2], в паспорте которой также предусмотрена реализация Федеральной целевой программы «Жилище» на 2015 — 2020 годы [1]. Последняя, в свою очередь, включает ряд подпрограмм, направленных на воплощение основных задач, связанных с: созданием условий для развития массового строительства жилья экономкласса; повышением уровня обеспеченности населения жильем путем увеличения объемов жилищного строительства; обеспечением жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством; предоставлением социальной поддержки на приобретение жилья гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в первую очередь молодым семьям.

Общий объем финансирования Программы предусмотрен в размере 663,79 млрд. рублей, в том числе за счет средств федерального бюджета — 341,17 млрд. рублей; за счет средств бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов — 101,89 млрд. рублей; за счет средств внебюджетных источников — 220,73 млрд. рублей.

Помимо программы льготной ипотеки, действующей на территории всей страны, во многих регионах России разрабатываются собственные программы социальной ипотеки. В зависимости от региона они могут иметь незначительные отличия, но в основном реализуются по двум схемам: местные органы власти строят на собственные средства объекты недвижимости, затем реализуют их участникам ипотеки по себестоимости; граждане льготной категории получают единовременные субсидии для внесения первого взноса по кредиту, а далее все расчеты осуществляются по ценам и тарифам коммерческой ипотеки.

Социальное ипотечное кредитование на территории Волгоградской области регулируется рядом действующих нормативно-правовых документов:

• Законом Волгоградской области от 27 марта 2001 г. N 524-ОД «О развитии жилищного кредитования в Волгоградской области»;
• Постановлением Правительства Волгоградской области от 5 марта 2013 г. N 103-п «О предоставлении гражданам компенсации части расходов по оплате процентов по ипотечным жилищным кредитам (займам), использованным гражданами для приобретения на территории Волгоградской области жилого помещения»;
• Постановлением Правительства Волгоградской области от 18 ноября 2013 г. N 643-п;
• Постановлением Главы Администрации Волгоградской области от 1 декабря 2000 г. N 904;
• Постановлением Правительства Волгоградской области от 10 февраля 2014г. №46-п «Об утверждении государственной программы Волгоградской области «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами жителей Волгоградской области» на 2014 — 2016 годы и на период до 2020 года». Общий объем финансирования государственной программы на 2014 — 2020 годы запланирован в размере 48550318,31 тыс. рублей, в том числе средства федерального бюджета — 9002113,95 тыс. руб.; средства областного бюджета — 22568275,71 тыс. руб.; средства местных бюджетов — 6945468,57 тыс. руб.; внебюджетные средства — 10034460,08 тыс. руб. [5];
• Постановление Администрации Волгоградской области. от 24.11.2014 N 27-п «О реализации подпрограммы «Молодой семье — доступное жилье» государственной программы Волгоградской области «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами жителей Волгоградской области» на 2014 — 2016 годы и на период до 2020 года». Среди банков и иных кредитных организаций, подтвердивших намерение участвовать в кредитовании молодых семей в Волгограде: ОАО КБ «Русюгбанк»; ОАО АКБ «Кор»; ОАО «НОКССБанк»; Волгоградский филиал ОАО «МАКБ «Возрождение»; Волгоградское отделение № 8621 Сбербанка России; Волгоградский областной фонд жилья и ипотеки; МУП «Ипотечная жилищно-правовая компания» г. Волжский; СК «Поволжье». В 2016г. в Волгоградской области предусмотренные расходы на реализацию Подпрограммы «Молодой семье — доступное жилье» федеральной целевой программы «Жилище» составили 734 139,17 тыс. руб., в том числе средства федерального бюджета — 73 870,32 тыс. руб., областного бюджета — 75000,00 тыс. руб., местного бюджета — 45408,85 тыс. руб.., внебюджетные источники — 539860,00 тыс. руб. [11].

Согласно отмеченному выше Закону №524-ОД, государственная поддержка граждан при строительстве (приобретении) жилья осуществляется в форме:

• реализации государственных программ РФ и утверждения государственных программ Волгоградской области поддержки граждан в улучшении жилищных условий;
• предоставления молодым семьям субсидий на компенсацию части затрат на приобретение или строительство жилья при условии рождения или усыновления ребенка;
• предоставления гражданам компенсации части расходов по оплате процентов по ипотечным кредитам (займам), использованным для приобретения жилья;
• предоставления гражданам компенсации части расходов по оплате процентов по кредитам (займам) с обеспечением в виде ипотеки, использованным для строительства индивидуального жилого дома на территории Волгоградской области [3].

В 2011 году Администрацией Волгоградской области было учреждено Волгоградское агентство ипотечного жилищного кредитования (ВАИЖК) с целью повышения доступности ипотечного кредитования для населения Волгоградской области и стимулирования жилищного строительства. В настоящем ВАИЖК является ведущим оператором на территории Волгоградской области по предоставлению ипотечных жилищных кредитов с государственной поддержкой. Реализуя принципы социальной ипотеки, АИЖК гарантирует следующие преимущества: процентная ставка — от 11,5% годовых; первоначальный взнос от 10%; возможность снижения переплаты по кредиту; возможность досрочного погашения, в том числе «Материнским капиталом»; более низкая стоимость недвижимости эконом-класса (в рамках программы «Жилье для российской семьи»).

Речь идет о жилой недвижимости в новостройках, квартирах на вторичной рынке жилья, домах. Участниками программы социальной ипотеки могут стать: сотрудники оборонно-промышленного комплекса, семьи с 3-мя детьми и более, участники программы «Жильё для российской семьи».

Реализация Программы «Жилье для российской семьи» в рамках госпрограммы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» сопровождается для граждан Волгоградской области следующими возможностями:

• приобретения жилья эконом класса в г. Волгограде и в г. Волжском по доступной цене не более 35 000 руб./ м²;
• приобретения квартиры с полноценной отделкой и готовой к заселению;
• приобретения квартиры общей площадью — до 100 м²;
• получения льготного ипотечного кредита с государственной поддержкой;
• компенсация части расходов по оплате процентов за ипотеку (при покупке жилья на этапе долевого участия в строительстве).

Следует отметить, что в целях обеспечения снижения стоимости 1 кв.м жилья эконом класса за счет финансирования строительства объектов инженерно-технического обеспечения (в рамках проектов программы «Жилье для российской семьи»), ВАИЖК участвует в реализации федеральной Программы «Стимул». ВАИЖК может выполнять функции Гаранта сбыта, что означает предоставление гарантий выкупа нереализованного жилья эконом класса в случае наступления форс-мажорных обстоятельств (гарантии значимы для банка, предоставляющего кредит на этапе строительства застройщику для возведения объекта).

Формой реализации социальной ипотеки в регионе выступают областные долгосрочные целевые программы государственной поддержки отдельных категорий граждан в целях улучшения их жилищных условий. Объективно выделение программ социальной ипотеки в новостройках Волгограда и Волгоградской области; социальной ипотеки для молодых учителей и молодых ученых Волгограда и Волгоградской области, социальной ипотеки в рамках ранее отмеченной подпрограммы «Молодой семье — доступное жилье».

В частности, с ноября 2013 года в регионе подлежит исполнению подпрограмма «Ипотечное кредитование молодых учителей государственных и муниципальных образовательных организаций Волгоградской области, реализующих образовательные программы начального общего, основного общего и среднего общего образования».

Оказание государственной поддержки осуществляется путем предоставления субсидий на оплату в полном объеме первоначального взноса по ипотечному кредиту с уровнем процентной ставки не более 8,5% годовых (но не более 20% от суммы ипотечного кредита) или компенсации на покрытие разницы между процентной ставкой банка и льготной процентной ставкой в размере 8,5%, предоставляемой в течение одного года. Выплаты и компенсации предоставляются на возмещение части затрат по ипотечному кредиту: при приобретении готового жилого помещения во введенном в эксплуатацию многоквартирном доме, при участии в долевом строительстве многоквартирного дома, при строительстве индивидуального жилого дома [12, 153].

Участниками программы «Учительский дом» могут стать молодые педагоги до 35 лет, постоянно проживающие на территории Волгоградской области со стажем педагогической работы не менее 1 года. Основным местом работы должны быть государственные или муниципальные образовательные организации, реализующие программы начального общего, основного общего и среднего общего образования. Также к участнику программы предъявляются требования к обеспеченности жилым помещением.

В целом на территории Области ипотечные программы с господдержкой, помимо ВАИЖК, реализуют 14 финансово-кредитных учреждений. Среди последних ВТБ 24, Тинькофф Банк, Райффайзен Банк, СМП Банк, МТС Банк, Сбербанк России, Уралсиб, Газпромбанк, По итогам девяти месяцев 2016г. в Волгоградской области, согласно информации Центрального банка РФ, выдано 8988 ипотечных займов на общую сумму 12,3 миллиарда рублей, что выше показателей аналогичного периода 2015 года на 25,9% и 27,5% соответственно [6]. Таким образом, кроме требований к участнику социальной ипотеки, которые предъявляют органы власти, существуют еще требования ипотечного банка, сотрудничающего с властью по программе социальной ипотеки и, собственно, выдающего ипотечные кредиты.

Наконец, в Волгограде и Волгоградской области действует программа регионального материнского капитала, косвенно затрагивающая вопросы социальной ипотеки. Региональный материнский капитал имеет динамический рост — его размер ежегодно индексируется: в 2012 году сумма субсидии составляла 40789 рублей; в 2013 году — 43000 рублей; в 2014 году — 45313 рублей; в 2015 году — 47624 рубля. Законом Волгоградской области от 31.12. 2015г. № 246-ОД «Социальный Кодекс Волгоградской области» родительский капитал установлен в размере 70000 рублей [4]. Местные власти не ограничивают законных получателей средств в вопросах использования сертификата субсидии. Не исключается возможность направления средств на улучшение жилищных условий через банковский кредитный продукт [9, 269].

Таким образом, следует согласиться, что в настоящем наблюдается усиление регионального социального аспекта на рынке ипотечного кредитования. Субъекты федерации действуют сейчас, в основном, по трем основным направлениям: региональный материнский капитал и другая поддержка многодетных семей, «Жилье для российской семьи» (включая работу с очередниками) и поддержка дефицитных специалистов.