Под проектом планировки территории согласно статьи 42 Градостроительного Кодекса РФ следует понимать вид градостроительной документации, разрабатываемый для выделения элементов планировочной структуры, установления границ общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития данной территории [1].
Проект планировки территории непосредственно связан с проектом межевания территории. Основные положения указаны в главе 5 Градостроительного Кодекса РФ.
Документация по планировке территории подразделяется на проект планировки территории (ППТ), проект межевания территории (ПМТ) и градостроительные планы земельных участков (ГПЗУ).
В отличие от проекта межевания территорий проект планировки имеет наиболее подробные характеристики. Постановлением Правительства Российской Федерации от 12 мая 2017 года утверждено Положение о составе и содержании проектов планировки территории, предусматривающих размещение одного или нескольких линейных объектов [2].
Проект планировки территории включает в себя графическую и текстовую части. На чертежах отображают имеющиеся красные линии (согласно ответов на официальные запросы), границы существующих и проектируемых элементов планировочной структуры, границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства.
Порядок установления и отображения красных линий, обозначающих границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства [3].
В проектах планировки территории учитывается комплексное развитие. В различных пунктах разделов указываются следующие сведения об объектах:
- характеристики планируемого развития территории, в том числе о плотность и параметры застройки территории;
- характеристики объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения и необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, в том числе объектов, включенных в программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры, программы комплексного развития транспортной инфраструктуры, программы комплексного развития социальной инфраструктуры и необходимых для развития территории в границах элемента планировочной структуры;
- положения об очередности планируемого развития территории, содержащие этапы проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения и этапы строительства, реконструкции необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, в том числе объектов, включенных в программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры, программы комплексного развития транспортной инфраструктуры, программы комплексного развития социальной инфраструктуры.
ППТ содержит данные, выходящие за пределы участка, на котором планируются внутренние межевые работы, он охватывает комплексный контекст, в который должны вписаться застройки участка. Этот документ создаётся совместно с проектом межевания, но включает в себя некоторые дополнительные и достаточно важные сведения, на основании анализа которых впоследствии возможно провести межевание.
Перейдем к рассмотрению нововведений в нормативно-правовую базу данного вопроса. В целях совершенствования регулирования разработки, согласования и утверждения документации по планировке территории статья 41 Градостроительного Кодекса РФ изложена в новой редакции, статья 44 же утратила силу [4].
Федеральным законом от 03.07.2016 N 373-ФЗ введены в действие статьи 41.1 и 41.2 В Градостроительный Кодекс РФ. Статья 41.1 раскрывает вопрос о требованиях к документации по планировке территории, инженерные изыскания для подготовки документации по планировке территории определяет статья 41.2.
Помимо этого, в Градостроительный кодекс РФ также был введен ряд статей, касающихся комплексного развития территории. Статья 46.9 определяет комплексное развитие территории по инициативе правообладателей земельных участков, статья 46.10 рассматривает и регулирует комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления. В статье 46.11 говорится о порядке организации проведения аукциона на право заключения договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления. Затронуты вопросы, касающиеся разрешения на строительство (ч.1 ст.51 ГрГ РФ).
Давайте разберемся, для чего же нужно разрабатывать и утверждать ППТиПМТ? Отметим, что обозначенные проекты используются при создании предварительной деятельности по подготовке участка к строительным работам. Документы могут использоваться не только на вновь выделенных пустых участках, но и на участках с уже развитой структурой. Если строительные работы планируются на пустом участке — то воля застройщика практически не имеет ограничений. Однако и здесь придётся учитывать структуру почв и возможность застройки в соответствии с теми или иными её особенностями. Практически каждый собственник знает, что особенности земель могут стать препятствием к его максимальной загруженности капитальными строениями. Кроме того, в некоторых случаях выделенные участки должны гармонично сочетать в себе все имеющиеся строения и объекты в едином стиле, определённом градостроительным контекстом.
Не менее важную функцию несут проекты в планировании строительных работ на территории с уже возведёнными капитальными строениями. Здесь роль проектировочных работ будет особая — грамотно вписать в уже имеющуюся градостроительную структуру новые здания.
Кроме конкретных целей, которые преследует создание проектов, они несут в себе общую функцию системной организации строительства. Особенную важность системное образование строительства представляет для крупных градостроительных комплексов.
Проекты планировки территории и межевания территории являются одним из вопросов в решении земельных споров о границах участков.
Проект планировки территории рассмотрим на примере изучения данной темы, а именно — объекта «Проект планировки и проект межевания территории, ограниченной улицами Чернышевского, Гафури, Свердлова и Султанова в Ленинском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан».
В данном районе города, в геологическом строении до глубины 70 м. участвуют отложения четвертичного и пермского возрастов. Мощность насыпных грунтов составляет 0,2 — 3,0 м. Максимальный прогнозный уровень водоносного горизонта, который формируется за счет инфильтрации талых и дождевых вод, изменяется от 4,0 до 7,0 м.
Проектируемая территория, в соответствии с приложением “Б” СП 11-105-97, ч. I, относится ко II (средней) категории сложности инженерно-геологических условий. Геоморфология: склон водораздела рек Белой и Сутолоки.
Данный проект подготовлен на основании:
- Постановление Главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 749 от 11.03.2014 г.
- Градостроительное задание № 696 от 28.03.2013 г., выданное Главным управлением архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан;
- Задание на разработку специального раздела «Инженерно-технические мероприятия гражданской обороны. Мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций»;
- Материалов инженерных изысканий.
Проект межевания застроенных и незастроенных территорий осуществляется в целях установления границ застроенных и проектируемых земельных участков, включая установления границ многоквартирных жилых домов и границ не застроенных земельных участков, оценки изъятия земельных участков.
Разработка проекта межевания предусмотрена с учётом фактически сложившихся имущественных комплексов объектов недвижимости и обеспечения условий эксплуатации объектов.
При разработке проекта межевания на территории для обеспечения беспрепятственного использования участка инженерных сетей и территорий общего пользования (площадки отдыха, детские спортивные площадки, хозяйственные площадки), а также общественных проездов приняты публичные сервитуты.
На проектируемой территории для линейных объектов проектируемых инженерных сетей водопровода и канализации сформированы охранные зоны (с координатами точек) как зоны с особыми условиями использования территории
Обобщим вышесказанное. Проект планировки территории разработан с целью установления границ земельных участков для их эксплуатации рационального использования.
Для гармоничного развития городской среды и сохранения существующей, ценной в историческом плане, застройки необходимо использовать интенсивные методы градостроительства с ограничением роста городов и развитием внутригородского строительства путем реконструкции центральных районов, повышением плотности застройки новых и разукрупнением застройки старых территорий. Задача реконструкции в этой связи — максимальное сохранение исторически ценной застройки с включением ее в основной строительный фонд.
Анализ территории квартала показал наличие особой ценной средовой застройки, а также связанных с ней исторических фрагментов.
На проектируемой территории сохраняются и реконструируются объекты культурного наследия.