Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости и оспаривание их кадастровой стоимости

№82-1,

науки о земле

Указаны статьи Земельного Кодекса и Федеральные законы, регламентирующие процедуру государственной кадастровой оценки земельных участков, оспаривание их кадастровой стоимости в судебном порядке и на уровне Комиссии при Управлении Росреестра Республики Башкортостан. На примере показаны итоги результатов по оспариванию кадастровой стоимости за период с 1 января 2017 по 31 декабря 2017 г. в Республике Башкортостан.

Похожие материалы

Государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости [1].

Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, формируется и предоставляется заказчику работ по его запросу органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, в порядке и в соответствии с требованиями к содержанию запроса, которые установлены уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности [2].

При формировании перечня указываются количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки и содержащиеся в государственном кадастре недвижимости.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки установлен Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и включает совокупность следующих действий:

  • принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
  • определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки;
  • утверждение результатов определения кадастровой стоимости [3].

Право на проведение оценки объекта недвижимости является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки [1].

Кадастровая стоимость устанавливается решением Комиссии при Кадастровой палате и Росреестре РБ, судебной экспертизой и самой Кадастровой палатой при постановке объекта недвижимости на учет, так же когда меняются качественные и количественные характеристики объекта и когда выявляется техническая ошибка.

Кадастровая стоимость и налогообложение объектов прочно связана между собой, так как чем выше кадастровая стоимость объекта, тем больше начисляется на него налог.

В соответствии с законодательством об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (порядок создания и работы комиссий утвержден приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263) [4].

Процедура оспаривания кадастровой стоимости:

  • выявление завышенной кадастровой стоимости;
  • проведение оценки, подготовка отчета об оценке рыночной стоимости;
  • сбор правоустанавливающих документов на рассматриваемый объект недвижимости;
  • подача заявление и перечня документов в Комиссию при Управлении Росреестра РБ.

Физические лица в праве обратиться с заявление об оспаривании стоимости непосредственно в суд, тогда как юридические лица и субъекты РФ в обязательном порядке должны в первую очередь подать заявление в Комиссию, а если Комиссия выносит отрицательное решение только в этом случае в праве обратиться в суд.

Пакет документов, необходимых для подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости регламентирован Федеральным законом «Об оценочной деятельности» от 29.07.1998 N 135-ФЗ (редакции от 29.07.2017):

  • отчет об оценке (в бумажной и электронной форме);
  • выписка о кадастровой стоимости на объект недвижимости;
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости [2].

В немалых случаях Комиссия дает рекомендации к подборке аналогов объекта оценки и вносит поправки в отчет, после этого оценщики переделывают отчет с учетом рекомендаций Комиссии и, как правило, обратившееся лицо получает положительный результат.

В иных случаях, когда Комиссия выносит отрицательное решение подается заявление в суд, проводится судебная экспертиза, выносится судебное решение. Если суд удовлетворяет апелляцию, заявитель получает документ решение суда (с датой вступления в законную силу). Соответственно, с решением суда обращается в МФЦ или в Кадастровую палату с целью изменения сведений в государственном кадастре недвижимости.

Поведем итоги работы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Башкортостан за период с 1 января 2017 по 31 декабря 2017 г.

При территориальных органах Росреестра, в целом по Российской Федерации в Комиссию поступило 73 740 заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении 147 787 объектов недвижимости, а по Республике Башкортостан соответственно 1120 заявлений в отношении 1750 объектов недвижимости. В этом периоде обращений в 1,3 раза выше по сравнению с предыдущим2016 годом. По процентным соотношениям 49 % заявок поступило от физических лиц, 51 % — от юридических лиц.

В течении 2017 года рассматриваются не обработанные заявления 2016 года. С учетом этого обстоятельства в республике обработаны 1122 обращений граждан и организаций в отношении 1929 объектов. По результатам рассмотрения по 456 заявлениям (632 объекта) принято положительное решение, 666 заявлений (1297) отклонены. Таким образом, около 59 % заявлений было отклонено, основные причины отклонения были связаны с несоответствием отчетов об оценке рыночной стоимости, представляемых в комиссию вместе с заявлением, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки [5].

Следует отметить, что в подавляющем большинстве случаев заявки получены в отношении земельных участков о пересмотре его кадастровой стоимости. В рассматриваемом периоде оспаривание величин кадастровой стоимости объектов капитального строительства значительно меньше. Так, на рассмотрение в Комиссии поступили заявления с информацией о 995 (52%) земельных участках, и заявления со сведениями о 352 (17%) зданиях, 401(21%) помещениях, 132(7%) сооружениях, 49 (3%) объектах незавершенного строительства.

В итоге, как показывает статистика, в рассматриваемом периоде наблюдается тенденция увеличения доли споров, рассматриваемых Комиссией. Произошло падение суммарной величины кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости по состоянию на 31.12.2017 приблизительно на 45 %, которая до оспаривания составляла около 5 425 млн. руб., после оспаривания — около 2 441 млн. руб. [5]. Также в отличие от предыдущего года заметно выросло количество положительных решений об оспаривании кадастровой стоимости, что показывает заинтересованность государства в снижении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Список литературы

  1. «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017).
  2. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
  3. Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
  4. Приказ Минэкономразвития России от 04.05.2012 N 263 (ред. от 16.05.2013, с изм. от 03.03.2017) «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости».
  5. Электронный источник: https://rosreestr.ru (дата обращения: 11.03.2018).