Государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости [1].
Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, формируется и предоставляется заказчику работ по его запросу органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, в порядке и в соответствии с требованиями к содержанию запроса, которые установлены уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности [2].
При формировании перечня указываются количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки и содержащиеся в государственном кадастре недвижимости.
Порядок проведения государственной кадастровой оценки установлен Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и включает совокупность следующих действий:
- принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
- определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки;
- утверждение результатов определения кадастровой стоимости [3].
Право на проведение оценки объекта недвижимости является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки [1].
Кадастровая стоимость устанавливается решением Комиссии при Кадастровой палате и Росреестре РБ, судебной экспертизой и самой Кадастровой палатой при постановке объекта недвижимости на учет, так же когда меняются качественные и количественные характеристики объекта и когда выявляется техническая ошибка.
Кадастровая стоимость и налогообложение объектов прочно связана между собой, так как чем выше кадастровая стоимость объекта, тем больше начисляется на него налог.
В соответствии с законодательством об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (порядок создания и работы комиссий утвержден приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263) [4].
Процедура оспаривания кадастровой стоимости:
- выявление завышенной кадастровой стоимости;
- проведение оценки, подготовка отчета об оценке рыночной стоимости;
- сбор правоустанавливающих документов на рассматриваемый объект недвижимости;
- подача заявление и перечня документов в Комиссию при Управлении Росреестра РБ.
Физические лица в праве обратиться с заявление об оспаривании стоимости непосредственно в суд, тогда как юридические лица и субъекты РФ в обязательном порядке должны в первую очередь подать заявление в Комиссию, а если Комиссия выносит отрицательное решение только в этом случае в праве обратиться в суд.
Пакет документов, необходимых для подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости регламентирован Федеральным законом «Об оценочной деятельности» от 29.07.1998 N 135-ФЗ (редакции от 29.07.2017):
- отчет об оценке (в бумажной и электронной форме);
- выписка о кадастровой стоимости на объект недвижимости;
- правоустанавливающие документы на объект недвижимости [2].
В немалых случаях Комиссия дает рекомендации к подборке аналогов объекта оценки и вносит поправки в отчет, после этого оценщики переделывают отчет с учетом рекомендаций Комиссии и, как правило, обратившееся лицо получает положительный результат.
В иных случаях, когда Комиссия выносит отрицательное решение подается заявление в суд, проводится судебная экспертиза, выносится судебное решение. Если суд удовлетворяет апелляцию, заявитель получает документ решение суда (с датой вступления в законную силу). Соответственно, с решением суда обращается в МФЦ или в Кадастровую палату с целью изменения сведений в государственном кадастре недвижимости.
Поведем итоги работы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Башкортостан за период с 1 января 2017 по 31 декабря 2017 г.
При территориальных органах Росреестра, в целом по Российской Федерации в Комиссию поступило 73 740 заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении 147 787 объектов недвижимости, а по Республике Башкортостан соответственно 1120 заявлений в отношении 1750 объектов недвижимости. В этом периоде обращений в 1,3 раза выше по сравнению с предыдущим2016 годом. По процентным соотношениям 49 % заявок поступило от физических лиц, 51 % — от юридических лиц.
В течении 2017 года рассматриваются не обработанные заявления 2016 года. С учетом этого обстоятельства в республике обработаны 1122 обращений граждан и организаций в отношении 1929 объектов. По результатам рассмотрения по 456 заявлениям (632 объекта) принято положительное решение, 666 заявлений (1297) отклонены. Таким образом, около 59 % заявлений было отклонено, основные причины отклонения были связаны с несоответствием отчетов об оценке рыночной стоимости, представляемых в комиссию вместе с заявлением, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки [5].
Следует отметить, что в подавляющем большинстве случаев заявки получены в отношении земельных участков о пересмотре его кадастровой стоимости. В рассматриваемом периоде оспаривание величин кадастровой стоимости объектов капитального строительства значительно меньше. Так, на рассмотрение в Комиссии поступили заявления с информацией о 995 (52%) земельных участках, и заявления со сведениями о 352 (17%) зданиях, 401(21%) помещениях, 132(7%) сооружениях, 49 (3%) объектах незавершенного строительства.
В итоге, как показывает статистика, в рассматриваемом периоде наблюдается тенденция увеличения доли споров, рассматриваемых Комиссией. Произошло падение суммарной величины кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости по состоянию на 31.12.2017 приблизительно на 45 %, которая до оспаривания составляла около 5 425 млн. руб., после оспаривания — около 2 441 млн. руб. [5]. Также в отличие от предыдущего года заметно выросло количество положительных решений об оспаривании кадастровой стоимости, что показывает заинтересованность государства в снижении кадастровой стоимости объектов недвижимости.