Земля, предоставленная под строительство жилья — объект коррупции? Жилищно-правовой аспект

NovaInfo 27
Опубликовано
Раздел: Юридические науки
Просмотров за месяц: 0
CC BY-NC

Аннотация

В статье рассмотрена проблема предоставления земельных участков, под жилищное строительство, проведен анализ ряд норм закрепленных в ЗК РФ и ГК РФ, выработаны рекомендации по усовершенствованию действующего законодательства.

Ключевые слова

ПРАВО, ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ, ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО, ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

Текст научной работы

Земельный кодекс РФ, перечисляя основные принципы земельного законодательства, придает огромное значение первому принципу «учет значения земли как основы жизни и деятельности человека»[1], стоит отметить, что названный принцип приобретает большое значение при возведении на земле жилых домов, в котором участвуют в первую очередь органы государственной власти, которые в свою очередь обязаны «стимулировать жилищное строительство» [2], т.к. при отсутствии жилья у гражданина, о нормальной жизни человека говорить не приходится. В связи с этим законодатель вводит особый порядок предоставления земельных участков в аренду для жилищного строительства.

Такой порядок получил свое закрепление помимо ст. 30.1. ЗК РФ, также и в п. 2 ст. 607 ГК РФ.

Согласно пунктам 1 и 2 ст. 30.1. ЗК РФ – «Земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду», «продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах». Таким образом, можно сказать, что в законе предусмотрен лишь один способ предоставления земли для жилищного строительства – это продажа через аукцион, если земля имеет государственной или муниципальной правовой режим.

Однако на практике известны случаи, когда эту норму игнорируют, а, значит, уходят от главной цели проведения аукциона, который способствует эффективности использования земельных участков для строительства, уменьшения его затратности, что в итоге приводит к удешевлению жилищного строительства для граждан.

Так, юридическое лицо после победы на аукционе по приобретению права аренды земельного участка для жилищного строительства, заключает с государственным или муниципальным органом договор аренды и производит государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. После этого арендатор заключает с заинтересованным юридическим лицом (п. 5 ст. 22 ЗК РФ), которое не изъявило в прошлом желание участия в аукционе в отношении данного земельного участка – договор «перенайма» (п. 2 ст. 615 ГК РФ), при этом стороны при совершении подобной сделки не указывают на существенное условие «возмезность» [3], что в свою очередь дает основание квалифицировать такой договор как договор дарения[4]. Что в свою очередь грубо нарушает норму в соответствии с пунктом 4 ст. 575 ГК РФ – не допускается дарение 4) в отношениях между коммерческими организациями»[5].

Свои действия стороны основывают на положении п. 2 ст. 22 ЗК РФ, согласно которому арендатор имеет право передавать свои права и обязанности третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. При этом новый арендатор земельного участка, становиться арендодателем для другой стороны в договоре, т.е. заключается договор субаренды земельного участка. Вследствие чего возникает новый арендатор, готовый таким же образом «перепродать» свои права арендатора другому лицу, который нуждается в земле, так мы опять сталкиваемся с механизмом, что выше был изложен.

В связи с этим возникает следующий вопрос, как быть с нормой ст. 30.1 ЗК РФ, ведь она не только является специальной нормой по отношению ко всем другим нормам при решении вопроса о предоставлении земельных участков для жилищного строительства, но и обуславливает возможность предоставления участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности для жилищного строительства. Здесь надо отметить три условия предоставления земельных участков для жилищного строительства, которые не соблюдаются при реализации арендатором своих прав в соответствии со ст. 22 ЗК РФ, ведь статья 30.1 ЗК РФ обуславливает возможность предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, тремя путями:

во-первых, предоставление гражданам и юридическим лицам, принадлежащих государству земельных участков согласно ст. 29 ЗК РФ, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления;

во-вторых, для этих целей земельные участки или право на заключение аренды земельных участков продаются, при этом взимается арендная плата; иного способа предоставления земли не предусмотрено;

в-третьих, продажа происходит на аукционах.

В связи с вышеизложенным считаем целесообразным:

  • изменить порядок перехода земельного участка, выделенного под жилищное строительство третьим лицам, в качестве третьего лица исключить такого субъекта как «юридическое лицо»;
  • обратить внимание, что при передаче земельного участка под жилищное строительство третьему лицу, необходимо письменное согласие органа государственной власти, предоставившего земельный участок изначально, и здесь нельзя отрицать присутствия «коррупционного аспекта»;
  • учесть противоречие п. 2 ст. 22 ЗК РФ и п. 4 ст. 575 ГК РФ, кроме того, обратить внимание на несоответствие ст. 22 ЗК РФ специальным правовым нормам.

Таким образом, совершенствуя, действующее законодательство мы обеспечим «жизненность» норм права, создадим условия подавления коррупционной сферы составляющей.

Читайте также

Список литературы

  1. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 (ред. от 21.07.2014) (далее - ЗК РФ) base.consultant.ru - [Электронный ресурс] – Режим доступа: URL: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=166104;div=LAW;rnd=0.8138342793099582 (дата обращения: 12.11.2014г.)
  2. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 (ред. от 21.07.2014) (далее - ЖК РФ) base.consultant.ru - [Электронный ресурс] – Режим доступа: URL: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=166146;div=LAW;rnd=0.14007068215869367 (дата обращения: 12.11.2014г.)
  3. Постановление Федерального Арбитражного суда Центрального округа от 21.08.2006 по делу № А54-207/06-С16 «перенаем не является формой сделки, установленной ст. 382 ГК РФ, т.е. не может быть возмездной сделкой» base.consultant.ru - [Электронный ресурс] – Режим доступа: URL:http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=ACN;n=28680 (дата обращения: 12.11.2014г.)
  4. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.10.2007 N А19-4490/07-58-Ф02-8055/07 по делу N А19-4490/07-58 «В соответствии с пунктом 3 статьи 23 Гражданского кодекса Российской Федерации к предпринимательской деятельности граждан соответственно применяются правила, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями. Из вышеуказанного следует, что между ООО «Норд-Вест» и предпринимателем Гусевым В.А. в нарушение требований статьи 575 Гражданского кодекса Российской Федерации была заключена сделка - договор перенайма от 20.02.2006, которую следует квалифицировать как договор дарения по признаку ее безвозмездности.В связи с изложенным суд кассационной инстанции приходит к выводу о противоречии оспариваемой сделки - договора пе-ренайма от 20.02.2006 требованиям статьи 575 Гражданского кодекса Российской Федерации, что свидетельствует о недействительности (ничтожности) данной сделки на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации». base.consultant.ru - [Электронный ресурс] – Режим доступа: URL:http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=AVS;n=42423 (дата обращения: 12.11.2014г.)
  5. ФЗ-N 14– ГК РФ (Часть 2) от 26.01.1996

Цитировать

Тимурзиев, А.М. Земля, предоставленная под строительство жилья — объект коррупции? Жилищно-правовой аспект / А.М. Тимурзиев. — Текст : электронный // NovaInfo, 2014. — № 27. — URL: https://novainfo.ru/article/2621 (дата обращения: 21.01.2022).

Поделиться