Рынок ипотечного кредитования был и остается одним из институтов, способствующих росту экономики и развитию общества. В этой связи, исследование проблем и перспектив развития данного рынка является особенно актуальным. Основные тенденции рынка ипотечного кредитования в России заключаются в следующем.
В 2014 г. сократилось число кредитных организаций-участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования на 29 и составило 629 участников, при этом 534 из них предоставили в 2014 г. новые ипотечные жилищные кредиты, остальные осуществляли обслуживание ранее выданных кредитов [2].
Произошло увеличение доли ипотечных сделок в общем объеме сделок с жильем, она составила 26%, против 22 % годом ранее.
Возросло количество выданных кредитов на 22,9% и их сумм (Таблица1) [1; 2].
Таблица 1 – Динамика выдачи ипотечных кредитов
Год |
2006 |
2007 |
2008 |
2009 |
2010 |
2011 |
2012 |
2013 |
2014 |
Количество, тыс. шт. |
204,1 |
214,2 |
349,5 |
130,1 |
301,4 |
523,6 |
691,7 |
824,8 |
1012,0 |
Объем выдачи, млрд. руб. |
263 |
556 |
656 |
153 |
380 |
716 |
1028 |
1353 |
1763 |
Продолжается монополизация рынка ипотечного кредитования: только на 5 крупных банков — лидеров приходится 75,9% рынка в 2013 г., в 2014 г. этот показатель увеличился до 78,6% (Таблица 2) [1].
Таблица 2 - Доля на рынке ипотечного кредитования (в объеме выдачи)
Год |
Объем выданных ипотечных кредитов, млрд. руб. |
Сбербанк, % |
ВТБ24, % |
Газпром-банка, % |
ДельтаКредит, % |
АИЖК, % |
2014 |
1763 |
52,3 |
19,9 |
3,6 |
1,9 |
0,9 |
2013 |
1353 |
46,5 |
18 |
5,8 |
2,1 |
3,5 |
2012 |
1029 |
43,3 |
15,3 |
6,2 |
2,2 |
5,9 |
2011 |
717 |
44,7 |
11,2 |
6,4 |
2,5 |
7,2 |
2010 |
380 |
49 |
8,3 |
4,4 |
2,9 |
14 |
2009 |
153 |
56 |
7 |
- |
3 |
19 |
2008 |
656 |
35 |
14 |
- |
4,6 |
4 |
2007 |
565 |
27 |
11 |
- |
2,7 |
7 |
Ипотечные кредиты остаются по-прежнему одними из самых низкомаржинальных в активах кредитных организаций, тем не менее, занимают существенную долю в кредитных портфелях (Таблица 3) [1].
Таблица 3 - Доля ипотечных кредитов в общем портфеле кредитов, выдаваемых физическим лицам, %
БАНК |
Сбербанк |
ВТБ 24 |
Газпромбанк |
Дельта кредит |
УралСиб |
Росбанк |
Райффайзенбанк |
Доля ипотечных кредитов в общем портфеле кредитов, выдаваемых физическим лицам, % |
39 |
34 |
66 |
100 |
34 |
25 |
24 |
На рынке, практически прекратилась выдача кредитов в иностранной валюте: за 10 месяцев 2014 г. ипотечные кредиты в иностранной валюте составили 0,08% от общего количества выдаваемых кредитов, в 2013 году - менее 1%. Ранее этот показатель достигал 5%. Тенденция к снижению показателя произошла после кризиса 2008 г.
Средневзвешенный за 2014 г. срок кредитования составил 15 лет, что на три месяца выше аналогичного показателя в предыдущем году.
Доля просроченной задолженности по ипотечным кредитам в 2013 г. сокращается, тогда как по потребительским кредитам, напротив, растет. В 2014 г. наблюдается рост просроченной кредиторской задолженности по обоим направлениям кредитования физических лиц (Таблица 4). Поэтому кредитным организациям выгодно развивать ипотечное направление бизнеса, поскольку оно является высоконадежным.
Таблица 4 - Объем выданных ипотечных кредитов, млрд. руб. [1].
Год |
Объем выдачи |
Объем накопленной задолженности, млрд. руб. |
Объем просроченной задолженности, млрд. руб. |
Доля просроченной задолженности в общей задолженности, % |
2005 |
56 |
53 |
0,053 |
0,095% |
2006 |
263 |
234 |
0,048 |
0,021% |
2007 |
556 |
611 |
0,796 |
0,130% |
2008 |
656 |
1 070 |
11,5 |
1,075% |
2009 |
153 |
1 011 |
31,0 |
3,066% |
2010 |
380 |
1 129 |
41,6 |
3,685% |
2011 |
716 |
1 479 |
45,3 |
3,063% |
2012 |
1 028 |
1 982 |
41,7 |
2,104% |
2013 |
1 353 |
2 648 |
39,5 |
1,492% |
По состоянию на 1 января 2015 года по сравнению с 1 января 2014 года величина задолженности по ипотечным жилищным кредитам в рублях увеличилась, составив 3391,9 млрд руб. Удельный вес просроченной задолженности по ИЖК в рублях и иностранной валюте в общей сумме задолженности по ИЖК снизился до 0,9 %. В денежном выражении величина просроченной задолженности за указанный период составила 29,0 млрд руб.
Весомый вклад в прирост ипотечного кредитования в 2013-2014 гг. оказала социальная ипотека. Под ней мы понимаем льготные ипотечные программы для отдельных категорий граждан (Материнский капитал, Молодая семья, и др.). Самый значительный рост можно было наблюдать по программе Военная ипотека. По данным ФГКУ «Росвоенипотека», только с начала 2013 года объем выданных кредитов по продукту АИЖК «Военная ипотека» составил 28,14% от общего объема кредитов, выданных военнослужащим банками и небанковскими кредитными организациями.
Актуальным остается решение проблем ипотечного рынка в России. В их числе:
- Удорожание привлеченных ресурсов для кредитных организаций и одновременно с этим ужесточение требований Банка России к капиталу кредитных организаций, это может повлечь за собой уход с рынка мелких региональных игроков, имевших собственные ипотечные программы, позволяющих заемщикам получить кредит на упрощенных условиях (без подтверждения доходов).
- В случае нулевого роста экономики будет происходить снижение инвестиционной активности, что может негативно отразиться на темпах строительства жилой недвижимости.
- Возможное сокращение и прекращение различных социальных ипотечных программ («Материнский капитал», «Военная ипотека» и др.), что приведет к падению спроса на ипотечные жилищные кредиты.
- Снижение реальных доходов населения, спровоцированное высокой инфляцией и резким снижением темпов роста российской экономики, также может привести к снижению спроса.
- Высокая закредитованность населения приводит к невозможности получения и обслуживания новых кредитов.
- Снижение требований кредитных организаций к потенциальным заемщикам может привести к росту просроченной задолженности по кредитам, и спровоцирует к росту процентных ставок.
Тем не менее, существуют предпосылки для развития ипотечного кредитования в перспективе, в их числе:
- Уровень задолженности по ипотечным кредитам, не смотря на рост в динамике, по-прежнему остается низким по отношению к ВВП (5 % в 2014году). В развитых странах западной Европы этот показатель превышает 100 %. [1]
Таблица 5 - Доля задолженности по ипотечным кредитам к ВВП
Дата |
ВВП, млрд. руб. |
Задолженность по ипотечным кредитам, млн. руб. |
Доля задолженности по ипотечным кредитам к ВВП, % |
01.01.15 |
70 976 |
3 520 098 |
5,0 |
01.01.14 |
66 689 |
2 648 287 |
3,97 |
01.01.13 |
62 599 |
1 997 204 |
3,19 |
01.01.12 |
55 500 |
1 478 982 |
2,71 |
01.01.11 |
46 309 |
1 129 373 |
2,5 |
01.01.10 |
38 807 |
1 010 889 |
2,6 |
01.01.09 |
41 277 |
1 070 329 |
2,6 |
01.01.08 |
33 248 |
611 212 |
1,8 |
01.01.07 |
26 904 |
233 897 |
0,87 |
01.01.06 |
21 625 |
52 789 |
0,24 |
01.01.05 |
17 048 |
17 772 |
0,1 |
- Обеспеченность жильем по-прежнему остается низкой, покупателей, имеющих возможность приобрести объекты недвижимости на сбережения, становится меньше, а значит чаще приходится прибегать к такому инструменту как ипотечное кредитование.
- Замедление темпов роста цен на жилую недвижимость будет способствовать росту доступности жилья, и наоборот.
- Смягчение требований кредитных организаций к потенциальным заемщикам, увеличит доступность ипотеки для заемщиков, получающих неофициальный доход.
- Демографический фактор так же может способствовать росту ипотеки.
Прогнозировать существенный рост ипотечного рынка в России, на сегодняшний день, достаточно сложно. На наш взгляд в ближайшей перспективе участникам рынка будет сложно сохранить достигнутые темпы роста рынка. Прежде всего, это может произойти из-за удорожания стоимости обслуживания кредитов и снижения реальных доходов населения, обусловленных влиянием макроэкономических показателей и ситуации на международном рынке.