Определение корректировок для рынка жилой недвижимости

Активность рынка жилой недвижимости обуславливает применение сравнительного подхода как основного при определении рыночной стоимости. В соответствии с ФСО № 7 (п. 22 д) оценщик при определении стоимости сравнительным подходом может использовать качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

Метод количественных корректировок является методом который наиболее часто применяется при оценке жилой недвижимости. При его использовании проводится сравнение каждого объекта аналога с объектом оценки. Учитывая, что каждый объект недвижимости уникален и обладает своим набором качественных и количественных ценообразующих факторов, то выявленные различия необходимо скорректировать.

В практике оценки квартир в качестве основных элементов сравнения, по которым производятся корректировки, выступают: условия рынка (скидки к ценам предложений), площадиь квартиры (общая, жилая, кухни), этаж расположения, наличие балкона/лоджии, состояние помещений квартиры, тип дома, тип санузла, транспортная доступность.

При этом оценщик, сталкивается с необходимостью обоснования каждой применяемой в расчете корректировки, и это во многом зависит от «пользователя» отчета об оценке стоимости, в качестве которого в большинстве случаев выступает кредитная организация. Некоторые банки позволяют использовать специализированные сборники для оценщиков, в которых приведены диапазоны корректирующих коэффициентов для различных типов недвижимости и элементов сравнения, другие настаивают на необходимости расчета значения каждой корректировки.

При необходимости расчёта поправки как правило используют:

1. Метод корреляционно-регрессионного анализа;
2. Метод парных продаж.

Корреляционно-регрессионное моделирование предполагает построение модели, описывающей зависимость стоимости недвижимости от ценоформирующих характеристик.

Метод парных продаж предполагает анализ нескольких объектов недвижимости, для выявления продажи двух объектов, которые идентичны, за исключением одной ценообразующей характеристики, которая и определяет разницу в цене, а она в свою очередь является количественным значением корректировки.

Для определения значений корректировок методом парных продаж была сформирована выборка квартир в первом квартале 2015г. на вторичном рынке жилой недвижимости г. Волгограда с количеством предложений 340, полученных из открытых источников информации (https://www.avito.ru/volgograd, http://realty.vdv-s.ru/), с уточнением параметров предложений по телефону и от риэлтерской компании.

Учитывая, что местоположение является определяющим ценообразующим фактором, то для определения значений корректировок, квартиры были сгруппированы по административным районам г. Волгограда и дополнительно каждый район был разбит на сектора (к примеру Дзержинский район: «Жилгородок», «Семь ветров», «Ангарский», «По проспекту Жукова»). Также следует отметить, что расчеты велись по цене предложения 1кв.м. общей площади квартир.

В качестве элементов сравнения по которым определены значения корректировок были выбраны:

1. Тип санузла (совмещенный / раздельный). Наличие раздельного санузла для жильцов является более предпочтительно, чем совмещенного. Основная проблема совмещенного санузла это неудобство пользования санузлом несколькими жильцами;
2. Этаж расположения (крайние этажи / средний этаж). Наибольшим спросом обладают квартиры расположенные на средних этажах. Отрицательными факторами квартир расположенных на первом этаже являются: низкий уровень инсоляции, возможность появления неприятных запахов из подвала, низкий уровень расположения окна и т.д. Отрицательными факторами квартир расположенных на верхнем этаже являются: вероятность протечки крыши, повышенная температура в помещении и т.д;
3. Тип дома (кирпичный / панельный). Кирпичный тип дома обладает рядом преимуществ в сравнении с панельным типом: тепло- и звукоизоляция, экологичность, долговечность и т.д;
4. Наличие балкона или лоджии. Наличие балкона и/или лоджии является дополнительным улучшением и при приобретении потенциальными покупателями такой квартире отдается предпочтение (при прочих равных условиях).

Данные по парным продажам, представлены в табличной форме, и расположены в порядке возрастания.

Графически результаты расчета представлены на рисунках.

Используя описательную статистику в Microsoft Excel были получены следующие результаты

Исследованные ценообразующие характеристики имеют равнозначное влияние на стоимость квартир, находясь в диапазоне 3 — 3,4%. Диапазон каждой корректировки при условии нормального распределения находится в границах стандартного отклонения.