Совершенствование формирования фонда капитального ремонта в многоквартирных домах

№60-2,

экономические науки

В статье рассмотрен механизм проведения капитального ремонта в многоквартирных домах в Российской Федерации, действующий с 1 января 2015 года. Проанализированы достоинства и недостатки данного нововведения. Также автор предлагает внести изменения в порядок формирования счёта капитального ремонта, пожизненно привязав лицевой счёт капитального ремонта к владельцу жилой собственности вне зависимости от места проживания.

Похожие материалы

Введение

Нормативно-правовым актом, регулирующим отношения в жилищной сфере и связанных с ней, является Федеральный закон от 29.12.2004 г. №188-ФЗ «Жилищный кодекс Российской Федерации» [1].

25 декабря 2012 года вступил в силу Федеральный закон № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» [2], который утвердил механизм проведения капитального ремонта в многоквартирных домах в плановом режиме и обязал собственников жилплощади в этих домах ежемесячно платить взнос за капитальный ремонт. Данный нормативный акт в неофициальной литературе часто именуется как закон «О капитальном ремонте». До вступления его в силу проводить капитальный ремонт собственникам жилья помогал (брал на себя львиную долю затрат и забот) фонд реформирования ЖКХ. Теперь же фонду определено заниматься вопросами переселения граждан из ветхого и аварийного жилья, а проведение капитального ремонта решено осуществлять за счёт собственников жилья. Плата за капитальный ремонт является обязательной и взимается ежемесячно, из расчёта от площади жилья, выраженной в квадратных метрах. В каждом регионе тариф на квадратный метр устанавливается самостоятельно с учётом методических рекомендаций Правительства РФ. Данный нормативный акт позволит проводить капитальный ремонт всего жилого фонда страны в плановом порядке.

Периодичность капитального ремонта конструктивных элементов и систем общего имущества многоквартирных домов определялась в соответствии с ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» [3] в среднем размере для каждого элемента (системы).

Основная часть

Капитальный ремонт включает в себя семь пунктов ремонта многоквартирного дома:

  1. Ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения.
  2. Ремонт или замену лифтового оборудования и лифтовых шахт.
  3. Ремонт крыши, устройство выхода на кровлю.
  4. Ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу.
  5. Ремонт и утепление фасада.
  6. Установку общедомовых приборов учёта потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа).
  7. Ремонт фундамента [2].

В каждом регионе создан фонд капитального ремонта и учреждено государственное предприятие – региональный оператор, который будет осуществлять, согласно установленному плану, капитальные ремонты домов на поступившие в фонд средства от собственников жилья. Это является первым вариантом сбора, при котором плательщики занимают пассивную позицию, полностью доверяя свои деньги и все сопутствующие заботы региональному оператору. Второй вариант – собственники могут перечислять взносы в целях формирования фонда капитального ремонта на открытый товариществом собственников жилья (ТСЖ) собственный специальный счёт. Деньги с такого счёта могут быть использованы только для капитального ремонта. Положительным моментом этого варианта является то, что сроки проведения капремонта устанавливаются самими собственниками, а не привязывается к плану, составленному местной властью.

С 1 января 2015 года, пройдя этап подготовительных работ, в полную силу заработал проект капитального ремонта – собственники жилплощади в многоквартирных домах Российской Федерации стали получать квитанции об уплате взносов в фонд капитального ремонта.

К достоинствам введения обязательного капитального ремонта можно отнести:

  • Озабоченность государства сложившейся обстановкой в сфере ЖКХ, в частности в вопросах капитального ремонта жилых зданий. В результате появился ясный порядок проведения капремонта.
  • Необременительность осуществления ремонта для собственников жилплощади.
  • Единый подход в масштабах одного региона.
  • Дифференцированность ежемесячного взноса: зависимость суммы оплаты от квадратных метров жилья.

К недостаткам мы отнесли:

  • Юридическая недоработанность некоторых положений регулирующего закона. В результате: региональные операторы – фонды капитального ремонта, являются некоммерческими организациями (НКО), которые учреждаются гражданами и (или) юридическими лицами на основе добровольных имущественных взносов, а, следовательно, добровольные взносы не могут быть обязательными. И неясно как в судебном порядке могут взыскивать неуплаченные средства с собственников жилья? Входит в противоречие с действующими законами и положение о сборе денег в «общий котёл», фактически допускающее использование средств, собранных с одного дома, на проведение работ в другом по утверждённому графику, но владелец жилья должен нести бремя по содержанию собственного имущества, а не чужого.
  • У собственников жилплощади в многоквартирных домах отсутствует документ, подтверждающий право на долю общественной собственности за капитальный ремонт, за которую его обязуют нести ответственность.
  • Нет чёткости в уплате взносов за капремонт владельцам, приобретшим жильё по ипотеке и продолжающие банку выплачивать деньги, ведь такие собственники не имеют необременённого свидетельства о праве на собственность.
  • Отсутствие механизма возврата уплаченных взносов при смене места жительства.
  • Возможность вводить льготы, освобождающие полностью или частично от обязанности отчислять взносы для определённых категорий граждан. Возникает резонный вопрос: кто за них будет платить? Это вносит дополнительные сомнения в обязательность выплат взносов на капремонт.

Законность введения взносов на капремонт в марте-апреле 2016 г. рассматривал Конституционный суд РФ по жалобе депутатов двух оппозиционных фракций Государственной Думы РФ. Суд отклонил жалобу и заявил о конституционности введения новых правил, хотя и признал наличие «вопиющих нарушений», разрешив гражданам оспаривать механизм реализации оспоренных правил и предписал законодателю его уточнить [4]. Граждане РФ по-разному относятся к данному нововведению в жилищном вопросе. Следует особенно подчеркнуть, что для значительной части старшего поколения уплата взносов в фонд капитального ремонта является весомым расходом [5, с. 162]. Проблема бедности является сегодня одной из актуальнейших проблем современности [6, с. 51]. Не обходит, к сожалению, она и Россию, вот уже третье десятилетие остаётся важнейшим направлением деятельности государства. Введение обязательных уплат, подобных взносам за капитальный ремонт, к сожалению, только усугубляют проблему, никак не способствуя снижению доли бедности.

По данным Росстата, на 1 января 2015 г. всего в России приватизировано 79% от подлежащих приватизации. В январе 2016 г. глава Министерства строительства и ЖКХ Российской Федерации сообщил, что процент приватизированного жилья по России составляет около 80% [7]. Перед государством естественно встал вопрос: ряд жилых домов полностью приватизирован, и почему оно должно финансировать капитальный ремонт зданий, не находящихся в его собственности, делая благо для одной части общества и обижая другую? В то же время: более 75% многоквартирных домов прослужили дольше 25 лет и нуждаются в проведении капитального ремонта для восстановления надлежащего технического состояния [8]. Капитальный ремонт многоквартирных домов – это серьезная проблема для России и она должна решаться.

Собираемость взносов на капремонт в стране, по информации Правительства РФ, за 2015 год составляла 77%. По состоянию на 1 ноября 2016 года собираемость взносов составила 81,74% [9]. Без малого пятая часть владельцев жилья в многоквартирных домах проигнорировали обязанность отчислять взносы на капитальный ремонт. Их главный аргумент – боязнь быть обманутыми. Рекомендуемый срок программы капремонта 30 лет. За это время может поменяться закон, могут обесцениться накопления на счёте и т.п. Так с 2014 г. решением Правительства Российской Федерации формирование накопительных пенсий в РФ приостановлено. Деньги, предусмотренные для накопительных пенсий, направлены в страховые [10, с. 205]. Где гарантии, что при определённых финансовых трудностях государство не проделает подобную операцию и с деньгами, собранными на капитальный ремонт, направив их в более проблемные зоны? Неплательщиков пока никто не наказывает.

Предложения

По нашему мнению, следует внести изменения в порядок формирования счёта капитального ремонта. Каждый владелец жилплощади в многоквартирном доме должен иметь лицевой счёт капитального ремонта, на котором отражались бы все уплаченные им взносы. Этот счёт будет пожизненно привязан к его плательщику. При смене места жительства лицевой счёт также меняет свою прописку и, соответственно, меняется объём взноса в зависимости от изменения площади жилья и изменения тарифа на капитальный ремонт при смене региона проживания. Накопленный остаток на счёте владельца жилья сохраняется. При выполнении работ капитального ремонта с лицевого счёта списывается положенная сумма средств пропорциональная доли владельца от общего числа квадратных метров всего дома. После списания на лицевом счёте может оставаться денежная сумма, а при нехватке может уходить в долг, т.е. быть в минусе. Сумма лицевого счёта должна быть наследуема, как с положительным наполнением счёта, так и с отрицательным. При принятии наследства она должна быть привязана к наследуемому жилью, также может переходить при дарении. При продаже жилья с отрицательным счётом продавец обязан погасить сумму долга. В перспективе, через много лет, субъект федерации ежегодно может устанавливать максимальную сумму лицевого счёта капитального ремонта собственника жилья, после которой владелец жилплощади, у которого в силу различных причин накопилась огромная сумма, может приостановить уплату причитающегося взноса.

Данные изменения формирования счёта сделают капремонт более прозрачным, все списания с лицевого счёта будут согласованы с собственником жилья. Это должно положительно отразиться на отношении населения Российской Федерации к капитальному ремонту.

Список литературы

  1. Федеральный закон от 29.12.2004 г. №188-ФЗ «Жилищный кодекс Российской Федерации» // Российская газета. 2005. 12 янв. №3670.
  2. Федеральный закон от 25.12.2012 г. №271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» // Официальный Интернет-портал. 2012. №0001201212260021. − URL: https://www.pravo.gov.ru.
  3. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. Нормы проектирования: ВСН 58-88 (р) // Госкомархитектуры. – М.: ФГУП ЦПП, 2004.
  4. Пушкарская Анна. Жилищному кодексу прописали косметический ремонт // Газета «Коммерсантъ». 2016. 13 апр. №63. С. 3.
  5. Миронкина А.Ю. Пути совершенствования страховой пенсии в Российской Федерации // ЭКО. 2016. №4(502). С. 161-164.
  6. Миронкина А.Ю. Измерение бедности: единый метод для всех государств – международный индекс бедности // Синергия наук. 2016. № 6. С. 51-56. − URL: https://synergy-journal.ru/archive/article0050.
  7. Приватизация жилья в России. Досье // ТАСС: − URL: http://tass.ru/info/3426534. (Дата обращения 13.02.2017).
  8. Селезнева А.К., Толстых Ю.О., Учинина Т.В. Основные виды работ по капитальному ремонту многоквартирных жилых домов // Современные проблемы науки и образования. 2014. №5. С. 438.
  9. Собираемость взносов на капремонт в стране составляет более 81 % // Минстрой России: − URL: http://www.minstroyrf.ru/press/sobiraemost-vznosov-na-kapremont-v-strane-sostavlyaet-bolee-81-/. (Дата обращения 08.02.2017).
  10. Миронкина А.Ю. Накопительная пенсия: новый подход // Экономика и управление: проблемы, решения. 2016. Т.2. №10. С. 203-206.