Образование земельного участка возможно осуществить двумя способами: посредством перераспределения и раздела, выдела или объединения земельных участков на основе используемых земель, а также при освоении неэксплуатируемой территории (их государственных и муниципальных нужд).
Согласно Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», создание объекта недвижимости осуществляется одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав [2].
Раздел земельного участка — это один из способов образования земельных участков, закрепленных в пункте 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации. Ответ на вопрос, как разделить земельный участок на два и более, можно найти в статье 11.4 ЗК РФ [1]. В частности, в ней указано, что раздел земельного участка является одним из методов получения нескольких недвижимых объектов (двух и более). В статье 11.9 ЗК РФ говорится, что новообразованные земли должны соответствовать всем законодательным требованиям и не могут пересекать муниципальные границы.
При разделе исходного земельного участка должны соблюдаться следующие условия:
- наличие согласия (зафиксированного в письменной форме) всех владельцев и пользователей земельного участка;
- определение категории земель;
- соблюдение предельно допустимых размеров земельных участков (зависит от месторасположения и назначения);
- вновь образованные земельные участки не должны становиться помехой в использовании имеющихся зданий и строений, в эксплуатации территории.
При образовании «вторичных» участков, исходные земельные участки (те участки, которые подлежали разделу и перераспределению) прекращают существование с момента регистрации новых.
При создании земельных участков путем раздела исходного участка образуется несколько участков меньшей площади. Правом собственности таких новообразованных участков становится владелец исходного, разделенного земельного участка.
Если земельный участок находился в праве общей собственности, то владельцы таких участков в равной степени получают право на образовавшиеся участки, если иное не предусмотрено их соглашением.
Раздел земельного участка осуществляется только при наличии согласия владельца.
Существует множество причин решения раздела земельного участка на две и более частей. Раздел земельного участка производят в случаях, если:
- собственник по каким-либо причинам хочет продать долю своей земли;
- производится раздел имущества супругов при разводе;
- часть участка необходимо отвести под постройку предпринимательского объекта (магазина, автосервиса, фермы и т.п.);
- производится раздел полученного наследства между наследниками и в ряде других случаев.
Также имеется такое понятие, как выдел земельного участка. Основным отличием выдела от раздела является прекращение существования исходного участка при последнем, дальнейшее существование «первичного» участка, но с изменением его контуров, подразумевает выдел.
Следует также знать, что не всю земельную собственность можно разделить на часть. Существуют причины, по которым участок не имеет допуск к разделению, к ним относятся:
- допустимые законом минимальные нормы, установленные в регионе;
- расположение многоквартирного строительного объекта;
- отсутствие соглашения одного из собственников земельного участка;
- утрата земельным участком своих первоначальных характеристик при разделе и невозможность его к пригодному использованию;
- аренда или публичный сервитут;
- ограничения в виде штрафов, арестов, долги по налогам.
Основным этапом проведения раздела земельной площади является межевание.
Межевание земельного участка представляет собой обязательную процедуру, производимую при уточнении сведений о ранее предоставленных участках и при образовании новых.
При межевании земельного участка проводится целый комплекс работ, направленных на определение площади земельного участка, закрепления границ на местности и описания местоположения.
К разделам текстовой части межевого плана по разделу земельного участка относятся исходные данные, сведения о выполненных измерениях и расчетах, сведения об образуемых земельных участках и их частях, сведения о земельных участка, посредством которых обеспечивается доступ к образуемым или измененным земельным участкам и заключение кадастрового инженера.
Разделы графической части содержат:
- схему геодезических построений;
- схему расположения земельных участков;
- чертеж земельных участков и их частей;
- абрисы узловых точек границ земельного участка [3].
Анализируя диаграмму, представленную на рисунке 1, можно сделать вывод о том, что с каждым годом происходит значительное увеличение площадей земель, находящихся в собственности граждан. Лишь в 2015 году данные площади сократились на 23,4 тыс. га за счет передачи земель в муниципальную собственность.
Из 87,4 тыс. га земель, находящихся в собственности Республики Башкортостан, юридическими лицами используется 34,1 тыс. га земель на праве постоянного (бессрочного) пользования, 43,3 тыс. га земель предоставлены юридическим лицам и гражданам в аренду [4].
Из всего сказанного следует, что главным документом, на основании которого производится раздел земельного участка, является Земельный Кодекс РФ. Законодательством устанавливаются минимальные допустимые размеры образовавшихся после раздела площадей, для каждого региона размер земельного участка для ведения подсобного хозяйства различен. Для остальных типов участков допустимые минимальные и максимальные размеры устанавливаются в соответствии с документацией (градостроительной, проектной и т.д.) и правилами землепользования и застройки.
После процесса раздела, единый первичный участок прекращает свое существование. При этом изначальное целевое назначение участка не должно меняться. Каждый образуемый участок должен иметь свой подъезд или проход.
Помимо всего прочего могут возникать спорные ситуации по разделу земельного участка, решить которые возможно лишь через суд. К таким проблемам относится существование разногласий между собственниками, либо неизвестность местонахождения одного из них и другие.