В настоящее время каждая семья и каждый отдельно взятый гражданин в России нуждается в приобретении собственного жилья. Без удовлетворения этой потребности нельзя говорить о прочих социально-экономических приоритетах общества.
Реализация конституционных прав гражданина и человека на достойное жилье рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема всей страны. Ст.40 Конституции РФ гласит: «Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище…»[7].
В российском законодательстве существуют различные нормативно-правовые акты, регулирующие вопросы ипотеки. Это Гражданский кодекс РФ (гл. 23), Закон РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г. N. 2872-1, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 20 июля 1998 г. N. 102-ФЗ, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. N. 122-ФЗ и другие.
Ипотечный кредит — это кредит или заем, который предоставляется сроком на 3 года и более банком (кредитором) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (заемщику) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства на условиях срочности, платности и возвратности.
Ипотечное кредитование населения на сегодняшний день является наиболее активно развивающейся банковской операцией, а также важным условием повышения качества жизни российских граждан.
Актуальность данной темы статьи состоит в том, что обеспечение жильем граждан РФ является одной из наиболее значимых социальных проблем, стоящих перед Российским государством на современном этапе его развития. Жилищный вопрос, несомненно, был и остается на сегодняшний день одним из самых актуальных. Жилищная проблема стоит перед 60% российских семей, в той или иной степени не удовлетворенных жилищными условиями. В 2012 году средний уровень обеспеченности жильем на душу населения составил 23 кв.м жилья. Этот показатель в 2 — 3 раза ниже, чем в развитых странах. Тогда, как, к примеру, в США данный показатель составил 75 кв.м, в Великобритании — 62 кв.м., в Германии — 45 кв.м. на душу населения.
Объектом исследования является отечественная система ипотечного кредитования. Предметом — организация ипотечного кредитования в ОАО «Россельхозбанк». Это один из известных коммерческих банков России. В настоящее время в ряде областей банк является наиболее популярным на ипотечном рынке, который имеет сеть в 78 филиалов и 1455 дополнительных офисов. А на данный момент ОАО «Россельхозбанк» входит в список участников программы «Государственная программа развития сельского хозяйства и регулирования рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия» с 2013 до 2020 года. Помимо этого банк предлагает клиентам различные программы, по которым можно взять потребительские кредиты. Кредиты Россельхозбанка пользуются заслуженной популярностью у населения, так как банк придерживается в своей работе, серьезных принципов, позволяющих ему успешно работать в сфере финансов.
Для начала рассмотрим таблицу, характеризующая общее состояние рынка ипотечного жилищного кредитования.
Дата | Количество предоставленных кредитов, единиц | Средневзвешенная ставка, %по выданным с начала года кредитам |
На 1.01.2009 г. | 146 598 | 13 |
На 1.01.2010 г. | 176 146 | 14,6 |
На 1.01.2011 г. | 392 302 | 13,3 |
На 1.01.2012 г. | 587 600 | 12 |
На 1.01.2013 г. | 739 393 | 12,3 |
На 1.01.2014 г. | 878 495 | 12,5 |
По данным таблицы видно, что спрос на ипотечные жилищные кредиты с каждым годом увеличивается. Если в начале 2009 года количество выданных кредитов составляло 146 598 единиц, то к началу 2014 году уже возрос до 878 495 единиц.
Итоги 1 полугодия 2014 года | Итоги 2013 года | Итоги 2012 года | |||||
Банк | Количество выданных ипотечных кредитов, шт | Банк | Количество выданных ипотечных кредитов, шт | Банк | Количество выданных ипотечных кредитов, шт | ||
1. Сбербанк | 402 000 | 1. Сбербанк | 629 761 | 1. Сбербанк | 445 665 | ||
2. ВТБ 24 | 157 066 | 2. ВТБ24 | 243 336 | 2. ВТБ24 | 157 608 | ||
3. Газпромбанк | 29 688 | 3.Газпромбанк | 78 198 | 3. Газпромбанк | 64 201 | ||
4.Россельхозбанк | 14 857 | 4.Дельтакредит | 28 135 | 4.Дельтакредит | 22 635 | ||
5.Дельтакредит | 14 117 | 5. Связь-Банк | 17 906 | 5. Росбанк | 17 637 | ||
Лидером среди банков всегда являлся и является Сбербанк. Заметим, что к 2014 году ОАО «Россельхозбанк» вошел в пятерку лидеров, объем которого по количествам выданных ипотечных кредитов составил 14 857 шт.
Год | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 |
Количество | 204,1 | 214,2 | 349,5 | 130,1 | 301,4 | 523,6 | 691,7 | 824,8 |
Данная таблица говорит о том, что с каждым годом коммерческие банки все больше и больше выдают ипотечные кредиты
Рассмотрим структуру кредитного портфеля ОАО «Россельхобанк».
Кредиты, выданные клиентам | На 01.12.2012 г. | На 01.12.2013 г. | На 01.09.2014 г. | |||
тыс. руб. | доля, в % | тыс. руб. | доля, в % | тыс. руб. | доля, в % | |
Кредиты юр. лицам | 664 813 220 | 74,7 | 731 071 144 | 72,11 | 788 269 758 | 72,01 |
Кредиты физ. лицам | 167 726 082 | 18,85 | 212 920 494 | 21,01 | 236 136 329 | 21,57 |
Кредиты ИП | 57 419 626 | 6,45 | 69 770 845 | 6,88 | 70 376 326 | 6,43 |
Всего | 889 958 928 | 100 | 1 013 762 483 | 100 | 1 094 782 413 | 100 |
Как видно, по приведенным в таблице данным, за исследуемый период наблюдается увеличение суммы всех видов кредитов. Это связано прежде всего с выравниванием экономической ситуации в России, а также с активным привлечением новых клиентов, путем разработки различных кредитных продуктов, а также упрощением процедуры получения кредита.
Основную долю составляют кредиты юридическим и физическим клиентам. К 2014 году их доля составила 72,01 и 21,57 % соответственно.
В структуре кредитов, предназначенных физическим лицам, значительное место приходится на ипотечные продукты.
Проведем сравнительную характеристику. Возьмем два банка, которые предлагают ипотечные продукты.
Программы ипотеки | Цель кредитования | Залог | Первонач. взнос, % | Ставка в руб.,% | Срок | Возраст заемщика |
12/12/12 | -приобретение квартиры; -приобретение жилого дома с земельным участком | приобретаемая недвижимость | от 12% | 12% | до 12 лет | 21-65 лет |
Военная ипотека | -приобретение квартиры; -приобретение земельного участка | приобретаемая недвижимость | от 10% | от 10,5% | 3-22 лет | 21-41 лет |
Ипотека по двум документам | -приобретение квартиры; -приобретение жилого дома с зем. участком | приобретаемая недвижимость | от 40% | 12,4 — 14,5% | до 25 лет | 21 — 65 лет |
Программы ипотеки | Цель кредитования | Залог | Первонач. взнос, % | Ставка в руб.,% | Срок | Возраст заемщика |
Приобретение готового жилья | на приобретение квартиры; | под залог кредитуемого/ иного жилого помещения | от 10% | от 12,5 % | до 30 лет | 21-75 лет |
Строительство жилого дома | на приобретение квартиры | приобретаемая недвижимость | от 15% | от 13,5% | до 30 лет | 21-75 лет |
Загородная недвижимость | приобретение / строительство дачи (садового дома) | приобретаемая недвижимость | от 15% | от 13% | до 30 лет | 21-75 лет |
Гараж | на приобретение или строительство гаража | различное обеспечение | от 10% | от 13,5% | до 30 лет | 21-75 лет |
Ипотека плюс материнский капитал | на приобретение готового или строящегося жилья | под залог кредитуемого помещения | использование средств материнского капитала | от 13,5% | до 30 лет | 21-75 лет |
Военная ипотека | на приобретение строящегося жилья | под залог кредитуемого помещения | от 10% | от 9,5% | до 20 лет | 21-75 лет |
Сравнивая два банка, можно выявить основные недостатки ипотечного кредитования в Россельхозбанке.
Во-первых, банк ограничил максимальный возраст заемщиков пенсионным возрастом до 65 лет, когда в Сбербанке данный показатель увеличен до 75 лет.
Во-вторых, Россельхозбанкограничен узким спектром продуктов ипотечного кредитования.
В-третьих, у банка короткий срок выплаты кредита — до 25 лет.
Также есть проблема, касающаяся многих коммерческих банков. Это проблема наличия задолженности по ипотечным кредитам, вследствие ухудшения финансового состояния заемщика или нежелания клиента платить по предоставленному кредиту.
Особое внимание в Россельхозбанке уделяется страхованию ипотечных кредитов. Ипотечное страхование содержит в себе несколько направлений.
Титульное страхование защищает статус обладателя собственности. На рынке недвижимости часто встречаются мошенники, продающие одну и ту же квартиру нескольким лицам. При наступлении страхового случая застрахованному лицу будет выплачена равноценная компенсация за потерянное право обладания собственностью. Сумма страховки равна 0,2-0,7% от стоимости кредита.
Страхование жилья производится на случай пожаров, затоплений, действия третьих лиц, взрывов, наводнений и т.д. Если купленная по кредиту квартира будет повреждена — страховщики будут обязаны компенсировать все потери. За это придётся заплатить 0,3-0,5% от стоимости кредита.
Страхование жизни и здоровья заёмщика производится с целью уменьшения банковских рисков. За длительное время клиент банка может умереть или потерять трудоспособность. В данном случае банку будут выплачены оставшиеся по кредиту средства, а собственность перейдёт к заёмщику либо его наследникам. Стоимость этого вида страховки составляет от 0,3 до 1,5% [2], [3].
Для совершенствования ипотечного кредитования в ОАО «Россельхозбанк» необходимо решить ранее выявленные проблемы. В данных целях следует ввести следующие мероприятия:
- Увеличить возрастной предел на выдачу кредита до 65 лет, применив установленное ограничение других коммерческих банков. Однако, повысив данный показатель, банк может столкнуться с проблемами нехватки денежных средств у заемщика и высоким риском недожития до срока полного погашения кредита. Для устранения данных проблем, банку следует ввести дополнительные условия для заемщиков, достигших пенсионного возраста: наличие обязательного поручительства в лице как минимум трех человек, обязательное страхование по рискам «жизни и здоровье»,участие в государственной программе «Софинансирование пенсии» до срока наступления пенсионного возраста, как минимум 3 года;
- Разработать широкий спектр предоставляемых услуг с выгодными условиями;
- Увеличить срок выплаты ипотечного кредита. В таком случае у заемщиков будет больше времени, чтобы погасить свой долг;
- Финансирование ипотеки в России пока осуществляется преимущественно за счет ресурсов банковской системы, что представляется не столь эффективным, учитывая ее низкую капитализацию и ограниченный доступ к долгосрочным финансовым ресурсам в контексте значительной общей потребности экономики в кредитных ресурсах.
По нашему мнению, необходимо создать страховой пул по ипотечному страхованию(рисунок 1).
Как утверждают исследователи, страховые (перестраховочные) пулы должны найти широкое применение при ведении ипотечного страхования, когда размеры ущерба могут достигать значительных величин, превышающих финансовые возможности отдельных страховщиков. Процедура взаимного контроля в пуле позволяет избежать возможных проблем и неточностей, связанных с выплатой страхового возмещения страховыми компаниями.
Таким образом, осуществление данных мероприятий поможет ОАО «Россельхозбанк» усовершенствовать не только ипотечное кредитование, а также расширить спектр предоставляемых продуктов и услуг, круг заемщиков, увеличить доход банка благодаря введению новых операций и повысить спрос на ипотечном рынке.