Обзор рынка городского жилищного строительства в Санкт-Петербурге

ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ

Структура жилищного фонда и обеспеченность жильем

Площадь жилищного фонда на конец 2012 года в Санкт-Петербурге составляла 119,7 млн. м2. По сравнению с 2011 годом площадь жилищного фонда увеличилась на 3,7 %.

Динамика объема строительных работ в Санкт-Петербурге 2004-2010 гг (млрд рублей): стабильный рост с 2004 по 2008 гг с 69,3 в 2004 году до 361,6 в 2008 году, затем снижение до 340,8 в 2009 году, и колебаниями в размере 381-353,1 в 2010-1012 гг.

Вод в действие жилых домов в Санкт-Петербурге относительно стабилен (таблица 1).

Таблица 1. Ввод в действие жилых домов в Санкт-Петербурге, 2007-2012.

Год	2007	2008	2009	2010	2011	2012
объем, тыс. кв. м	2637	3212	2603	2657	2706	2577

Средняя обеспеченность населения жильем 23,8 м2 на одного жителя в 2012 году по сравнению с 2011 годом увеличилась на 2,14 %. Показатель обеспеченности жильем по России в среднем – 23 м2, по Москве – 18,7. Динамика этого показателя по Санкт-Петербургу в период с 1980 по 2012 гг составила от 16 до 23,8. Эта динамика нивелируется на фоне снижения населения страны. Обеспеченность жильем населения в мировых столицах м2/чел.: Париж – 38, Лондон – 30, Берлин – 35 (по состоянию на 2012 год). Обеспеченность жилья в США – 75 кв. м., а в Великобритании – 62 кв. м. /чел. По стандартам ООН на одного жителя должно приходиться не менее 30 м. кв. жилой площади, по действующим федеральным стандартам – не менее 18 м. кв. /чел. Наилучшие показатели обеспеченности жильем по районам города в Пушкинском (30,4), Центральном (29,5), Петроградском 28,2 районах (2011).

Уровень строительной активности в Санкт-Петербурге к началу 2012 г составил 0,55 м. кв./ чел. в год, что выше, чем в среднем по России (0,22-0,45 м. кв. /чел. в год за период с 2000 года) и ниже показателей зарубежных стран в период преодоления активного решения жилищной проблемы: 0,9 для Японии, 0,7-0,8 для Франции, около 0,7 для Германии. При текущей строительной активности показателя обеспеченности жильем до стандарта ООН Петербург теоретически может достичь через 11 лет, отставание от стран ЕС – через 27 лет, от США через 93 года.

Число построенных квартир в Санкт-Петербурге с 2011 по 2012 год возросло с 1969 до 2025. Наибольшее количество жилых строений Санкт-Петербурга приходится на период 1966-1975 гг (22%), далее на период после 2000 года (17,5%), 1976-1985 (15,5%), 1956-1965 (14,4%). Наиболее распространены двухкомнатные квартиры – 39,1%. Строятся в основном малогабаритные квартиры, по состоянию на 2012 однокомнатных квартир построено 42%, двухкомнатных – 35%, трехкомнатных – 21%, четырехкомнатных – 2%. Средняя численность семьи в Санкт-Петербурге составляет 2,6. Таким образом, в квартирах число проживающих больше, чем комнат. В то время как, например, в США доля малогабаритных квартир уже к 2000 году была менее 2%.

Уровень благоустройства жилищного фонда Санкт-Петербурга. 40,9% жилищных строений города находятся в удовлетворительном состоянии (21-40% износа), 32,7 % в хорошем состоянии (до 20% износа), 41-60% в неудовлетворительном состоянии, 4,1 % в ветхом состоянии. Динамика фондов ветхого и аварийного жилья в Санкт-Петербурге положительная его количество снижается табл. 2.

Таблица 2. Динамика ветхого и аварийного жилья

	2010	2011	2012
Ветхое жилье, тыс. кв. м.	280	268	173
Аварийное жилье, тыс. кв. м.	452	343	299
Капитально отремонтированных жилых домов за год, тыс. кв. м.		5,8	125,9

Благоустройство жилищного фонда Санкт-Петербурга. Оборудовано водопроводом 99% жилищного фонда города, канализацией, 98,7%, отоплением 99,1%, горячим водоснабжением 96,3%, ваннами 94,1%, газом 62,4%, напольными электроплитами 37,1%.

Предоставление бесплатного жилья в Санкт-Петербурге (табл.3).

Таблица 3. Основные показатели предоставление бесплатного жилья

Год	2011	2012
Количество семей, состоявших на учете для получения жилых помещений, тыс. ед.	199,6	189,1
из них получили жилищные помещения и улучшили жилищные условия, тыс. ед.	11,5	10,6
Площадь, полученная семьями, состоявшими на учете в качестве нуждающихся, тыс. кв. м.	554,5	458,5

В структуре жилищного фонда по формам собственности преобладает частная собственность, на 2012 год это 102557 тыс. кв. м. из общего количества – 119675 тыс. кв. м. При этом количество субсидий, затраченных государством на соцподдержку в 2014 году составило 2,5 млрд. руб., ее получили 3934 семьи, проживающие в 2546 квартирах.

Городская жилищная политика

На 1 января 2015 года в Санкт-Петербурге в качестве нуждающихся в жилых помещениях состоит более 160 тыс. петербургских семей. В 2014 году сняты с учета 16 тыс. семей, поставлены на учет 7,2 тыс. семей. На 1 февраля 2015 года количество коммунальных квартир в городе 88063 единицы, в них проживает 273331 семья, в 2014 расселено 5266 квартир.

В данный момент в Петербурге действуют ряд целевых жилищных программ.

1. «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге». Участниками программы могут быть владельцы или наниматели помещений (комнат) в коммунальных квартирах, состоящие на учете в качестве нуждающихся. При реализации программы возможны варианты. Можно продать собственность, прибавить субсидии и купить отдельную недвижимость в Санкт-Петербурге. Можно при помощи субсидий приобрести собственность соседей (или государства с применением понижающих коэффициентов). Возможно также перераспределение жилых помещений.
2. «Молодежи-доступное жилье». Участниками программы могут быть граждане в возрасте от 18 до 35 лет (одинокие, семьи, неполные семьи), признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий. При этом предусматривается единовременная выплата 30% за счет личных средств участника программы и беспроцентная рассрочка оставшихся 70% от стоимости квартиры также за счет собственных средств. Возможен вариант с приобретением жилья с предоставлением субсидий 30% + 5% на каждого ребенка.
3. «Жилье для работников бюджетной сферы». Условия участия в программе – работа в бюджетном учреждении не менее 5 лет, постановка на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий. Механизмы реализации программы: приобретение жилья по себестоимости, субсидии, отсрочки платежа, рассрочки платежа.
4. «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге». Условие участие в программе – учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий. Гражданам со стороны государства предоставляется социальная выплата (субсидия) в размере до 30 % от стоимости жилья при его приобретении с использованием ипотечного кредита.
5. Государственная программа «Обеспечение доступным жильем и жилищно-коммунальными услугами жителей Санкт-Петербурга» на 2015 – 2020 годы». Программа ставит следующие цели.

Таблица 4. Цели и задачи государственной программы «Обеспечение доступным жильем и жилищно-коммунальными услугами жителей Санкт-Петербурга» на 2015 – 2020 годы»

	Цели	Задачи
1.	Создание условий для содействия улучшения жилищных условий граждан Санкт-Петербурга; сокращения состоящих на учете граждан с 2015 по 2020 гг не менее, чем на 102 тыс. семей.	Предоставление социальных выплат и субсидий гражданам, гражданам, состоящим на учете; субсидирование части затрат по найму жилья для малообеспеченных граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий; рассрочки и займы для отдельных категорий граждан; предоставление гражданам помещений государственного жилищного фонда гражданам в аренду или собственность на доступных условиях.
2.	Повышение качества и надежности услуг ЖКХ.	Проведение капитальных ремонтов общественного имущества в многоквартирных домах, улучшение технического состояния инженерной инфраструктуры, санитарно-эпидемиологическое благополучие населения.
3.	Обеспечение доступности гражданам услуг ЖКХ.	Обеспечение доступности оплаты гражданами услуг ЖКХ.

Общий объем финансирования программы «Обеспечение доступным жильем и жилищно-коммунальными услугами жителей Санкт-Петербурга» на 2015 – 2020 годы» 874 110 968, 4 тыс. руб.

Стратегии развития строительной отрасли

СРО НП «Объединение генеральных подрядчиков в строительстве» разработаны варианты развития строительной отрасли консервативный и инновационный. Консервативный вариант предполагает инерционное развитие российской экономики, отражает существующие в данное время комплексные проблемы. Базовые допущения: замедление экономического роста на уровне 3-3,5%, обострение проблемы производительности труда, демографические проблемы; отсутствуют качественные сдвиги в экономике, ограничение инвестиционного и потребительского спроса, низкий эффект восточного вектора развития, проявление негативного последствия санкций. Инновационное развитие будет осуществляться на основе «догоняющей» модели, за счет импорта технологий, знаний, оборудования. Финансирование инновационных проектов будет осуществляться, в основном, за счет собственных средств предприятий, а объемы бюджетного финансирования на смогут обеспечить значимых темпов исследований в строительной отрасли. Развитие отрасли будет осуществляться в рамках действующего законодательства, основанного на зарубежных стандартах. Результатом такого сценария будут негативные моменты: неконкурентоспособность продукции строительной отрасли, дальнейшее устаревание жилищного фонда инфраструктуры ЖКХ, продолжение инновационной инертности отрасли, в части новых разработок и развития кадрового и научного потенциала, доля малого и среднего бизнеса в области строительства, инжиниринга, проектирования останется на низком уровне.

Инновационный сценарий предполагает развитие систем управления, адаптацию под изменяющиеся условия. Ожидается усиление инвестирования, увеличение темпов экономического роста до 4-4,2%. Сценарий возможен при реализации проектов развития транспортной инфраструктуры, создании сектора высокотехнологических производств, создания экономики знаний. Базовые допущения: благоприятная внешняя экономическая ситуация; стабильная финансовая система, темпы роста инвестиций – 12% в год, улучшение предпринимательского климата, усиление роли малого и среднего бизнеса, рост реальной заработной платы, снижение уровня бедности в стране до 7-8%; рост восприимчивости отрасли к инновациям. При увеличении следующих мероприятий планируется достижение положительных результатов. Необходимо: 1) увеличение объемов инфраструктурных проектов, 2) внедрение новых технологий, 3) строительство современных предприятий, 4) обеспечение снижения цен на строительное производство, 5) руководство при выборе структуры объектов типом и конструкцией объекта. В результате этих мероприятий ожидается: 1) повышение уровня вертикальной интеграции, 2) повышение диверсификации, 3) углубление специализации. Это приведет к росту рабочих мест, снижение роли государства при финансировании строительных компаний, снижение государственной собственности. В конечном счете ожидается рост эффективности отрасли и улучшение качества строительных объектов.

Крупнейшие строительные компании Санкт-Петербурга

В 2010- 2012 годах в Санкт-Петербурге 10 крупнейших компаний обеспечили ввод 67% всех сданных площадей. Силами 1200 компаний, входящих в «Объединение строителей Санкт-Петербурга» сдаются более 80% жилой площади. Можно говорить о том, что рынок новостроек в городе стал менее концентрированным в 2013 году по сравнению с 2012. Так, рейтинг 10 крупнейших компаний в 2012-2013 годах выглядел следующим образом (табл. 5).

Таблица 5. Рейтинг строительных компаний Петербурга по количеству введенной в эксплуатацию площади.

2012		2013
Застройщик	Доля, %	Застройщик	Доля, %
ГК «Балтрос»	20,45	ГК «Балтрос»	17,4
Комитет по строительству	10,5	SeltSity	5,4
Главстрой СПб	10,5	ЛСР	4,6
ЛенСпецСМУ	8,9	ЛенСпецСму	4,4
Строительный трест	5,34	RBI	3,5
ГДСК (ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад)	4,1	ЮИТ	3,2
РосСтройИнвест	3,2	Строительный трест	3,1
Балтийская жемчужина	3	Mirland Development Corporation	1,5
Квартира.ру-Северо-Запад	2,8	Темп	0,6
Дальпитерстрой	2,55	Лидер Групп	0,6
Всего:	71,3	Всего:	44,3

Если же говорить о ближайших перспективах на рынке строительных компаний Санкт-Петербурга, то, по экспертному мнению, председателя правления Группы ЛСР Александра Вахмистрова, в 2015 году могут выжить далеко не все компании, а только крупные и сильные: себестоимость строительства выросла на 15%, а ипотека окончательно «уйдет» весной.