В процессе определения стоимости объекта недвижимости, оценщик должен отталкиваться от множества факторов. Несомненно, значительную роль при определении цены земли или другого недвижимого имущества играет его местоположение. Согласно Генеральному плану города Волгограда, можно выделить моноцентрическую городскую агломерацию, которая представляет взаимосвязанную систему «Большой Волгоград», связывающую центр (г. Волгоград) и прилегающую территорию (пригородную зону) транспортными, информационными, трудовыми, обслуживающими, рекреационными взаимосвязями.
Волгоградская агломерация подразделяется на несколько зон:
- Волгоград — ядро агломерации, сосредотачивающее весь комплекс административно-управленческих, социальных, информационных, образовательно-культурных, транспортных услуг;
- Города — спутники: Волжский и Краснослободск;
- Пригородные зоны.
В состав пригородной зоны Волгограда входят территории, находящиеся за пределами города, но имеющие с центром социальную и хозяйственную связь. Данная зона подразделяется на две подзоны: Южная и Волго-Ахтубинская.
В настоящее время наблюдается тенденция роста спроса на загородную недвижимость, в частности, это происходит в связи со стоимостным фактором, так как стоимость за сотку земли в пригородной зоне колеблется от 14 до 80 тыс. руб., что, в среднем, в 3 раза ниже, чем в центре Волгограда (рис. 1).
Рост спроса на объекты недвижимости, находящиеся в пригородной зоне также можно объяснить наиболее благоприятной экологической обстановкой этих участков (рис. 2).
Динамичное развитие пригородных зон также способствует росту покупательского спроса в данной местности, вследствие этого собственники зачастую необоснованно поднимают цены. На сегодняшний день возникла острая необходимость оценки независимого профессионального оценщика, который должен принять в особое внимание, помимо основных факторов, используемых при оценке недвижимости в городе (тип застройки, площадь, технические характеристики, функциональное состояние и т.д.) факторы, нетипичные для городского жилья. Наибольшее внимание специалист по оценке должен уделять следующим факторам, формирующим стоимость имущества, находящегося в пригородной зоне Волгограда:
- Территориальное местоположение объекта — в данном случае учитывается удаленность постройки или земельного участка от центра системы «Большой Волгоград» и других населенных пунктов, наличие транспортной инфраструктуры (дороги, трассы, автомобильные магистрали);
- Обеспеченность оцениваемого объекта инженерно-техническими коммуникациями;
- Экологическая ситуация на прилегающей территории (включая климат, качество питьевой воды, почвы и воздуха);
- Наличие/отсутствие привлекательных рекреационных зон (парки, заповедники, водоемы, леса и т.п.), определяющих «престижность» местности.
Для оценки недвижимости в пригородной зоне Волгограда оценщику необходимо не только собрать необходимые документы (свидетельство о праве собственности, документы БТИ, реквизиты заказчика и др.), но и посетить объект лично, поскольку риски при покупке загородных объектов существенно выше, чем объектов в черте города. Оценить загородную недвижимость зачастую непросто, уровень сложности работы специалиста зависит от:
- Возможной необходимости тщательной детализации отчета;
- Недостаточной документальной и информационной базы (в связи с удаленностью объекта, низким уровнем аналогов, отсутствием обратной связи с заказчиком услуги);
- Наличие на исследуемом участке незавершенного строительства;
- Необходимостью к привлечению процедуры оценки сторонних специалистов (геологов, строителей, аудиторов, сотрудников БТИ).