Строительство — это создание новых зданий, строений, сооружений и самая развивающаяся сфера экономики в России на сегодняшний день благодаря возрастающему спросу на жилье, склады, ангары, производственные объекты.
Для успешной деятельности предприятия нужно полагаться на разработанные планы и продуманную стратегию. Главной задачей планирования для осуществления ее деятельности является полное и своевременное обеспечение необходимыми ресурсами компании.
В зависимости от назначения строящихся объектов различают следующие виды строительства:
- промышленное (заводы и фабрики);
- транспортное (дороги, мосты, тоннели);
- гражданское (жилые дома, общественные здания);
- военное (объекты военного назначения);
- гидротехническое (плотины, дамбы, каналы, берегоукрепительные сооружения и устройства, водохранилища);
- гидромелиоративное (системы орошения, осушения).
В настоящее время вклад инвестиций в строительство — выгодный бизнес. Напомним, инвестиции — это долгосрочные вложения в различные отрасли национального хозяйства или частных лиц, в целях получения прибыли или достижения иного полезного эффекта.
Осуществление инвестиционной деятельности регулируется законодательством Российской Федерации, в первую очередь:
- Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ (в ред. от 28.12.2013) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Федеральный закон № 39-ФЗ);
- Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ (в ред. от 12.03.2014) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
- Градостроительным, Гражданским, Жилищным, Земельным кодексами РФ.
- Строительная деятельность осуществляется в соответствии с законодательными актами — федеральными законами, актами Президента РФ и Правительства РФ, документами Минрегиона, Минстроя России, Росстроя (ранее — Госстрой), а также других министерств и ведомств.
- Нормативно-техническая база законодательных актов по строительству включает в себя:
- типовые инструкции по охране труда для работников строительства, промышленности строительных материалов и жилищно-коммунального хозяйства;
- действующие строительные нормы и правила (СНиПы);
- единые нормы и расценки на строительные, монтажные и ремонтно-строительные работы (ЕНиРы);
- иные виды нормативно-технической документации: своды правил, СанПиНы, ГОСТы, руководящие документы системы, нормы пожарной безопасности, ведомственные строительные нормы, справочники базовых цен и др.
Рассмотрим основные факторы стоимости объектов недвижимости.
- Объективные факторы. Это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Данные факторы можно разделить на:
- макроэкономические – это факторы, которые связаны с общей конъюнктурой рынка, т.е. налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.;
- микроэкономические – это факторы, которые характеризуют объективные параметры конкретных сделок.
- Факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера:
- массированная реклама;
- инфляционные ожидания;
- симпатии;
- осведомленность и т.д.
- Физические факторы:
- местонахождение – удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения (особенно – близость метро) напрямую влияет на стоимость недвижимости;
- архитектурно-конструктивные решения – в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся;
- состояние объекта недвижимости;
- наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.);
- экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости данные санитарно - экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость квартир).
- Факторы, влияющие на цену и скорость продажи квартир :
- количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип квартир именно в этой части города;
- объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плохая планировка, износ и т.п.);
- престижность района;
- экологическая обстановка в районе;
- транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района;
- социальная однородность дома;
- характер сделки («прямая» или «встречная» продажа);
- юридическая «чистота» объекта.
Факторы влияющие на стоимость любой недвижимости можно разделить на несколько уровней:
Первый уровень (региональный) – уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.
Второй уровень (местный) – уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.
Третий уровень (непосредственного окружения) – уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.
Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием.
К первому уровню относятся следующие 4 группы факторов:
- социальные:
- базовые потребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования; базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности;
- тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, размер семьи, плотность заселения, др.;
- тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности;
- стиль и уровень жизни.
- экономические:
- общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; финансовое состояние предприятий;
- факторы спроса: уровень занятости, уровень доходов и тенденции его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж, обеспеченность населения объектами общественного назначения и др.;
- факторы предложения: наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции, число объектов, выставленных на продажу; затраты на строительно-монтажные работы и тенденция их изменения, налоги.
- физические:
- климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва и др.;
- экология;
- сейсмические факторы.
- политические (административные):
- политическая стабильность, безопасность;
- налоговая политика, финансовая политика, предоставление разного рода льгот;
- зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное;
- строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные;
- услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, противопожарная служба;
- наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности, об операциях с недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.), лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности.
Ко второму уровню относятся следующие факторы:
- местоположение:
- по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т.п.);
- наличие и состояние коммуникаций;
- наличие объектов социально-культурного назначения;
- размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение.
- условия продаж:
- особые условия сделок; мотивы продавцов и покупателей;
- условия финансирования: сроки кредитования; процентные ставки; условия выделения средств.
К третьему уровню относятся следующие факторы:
- физические характеристики:
- физические параметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность и др.;
- качество строительства и эксплуатации;
- наличие коммунальных услуг;
- функциональная пригодность;
- привлекательность, комфорт.
- архитектурно-строительные:
- стиль, планировка, конструкции и т. д.;
- объемно-планировочные показатели и др.
- финансово- эксплуатационные:
- эксплуатационные расходы;
- стоимость строительства;
- доходы, генерируемые объектом недвижимости.